Изпълнението на много строителни проекти, както и осъществяването на правоотношения в областта на сделките с недвижими имоти, включва използването на специални документи - планове за сгради и конструкции. Тези източници могат да бъдат както официални (и съставени в съответствие с върховенството на закона), така и да не са свързани със законодателството, но въпреки това търсени. Сред най-често срещаните източници, които се изготвят, като се вземат предвид разпоредбите на регулаторните актове, са строителните планове, които отразяват информацията, записана в държавния кадастър. Каква е тяхната специфика? Каква е структурата на тези документи?

Застроителни планове: регулация

Заповедта на Министерството на икономическото развитие на Руската федерация № 403, издадена на 01.09.2010 г., регламентира как трябва да се изготви планът за застрояване, ако разбираме правната категория като такава. Той определя формата на съответния документ, както и изискванията за неговото изготвяне. Освен това най-важният регулаторен акт в областта на развитието на планирането е Федерален закон № 221-FZ, приет на 24 юли 2007 г. По-специално, той определя какво представлява строителният план, каква информация съдържа. Нека разгледаме тези норми, както и тези, които ги допълват съгласно Заповед No 403, по-подробно.

Каква е същността на строителния план?

И така, планът на сградата, в съответствие с нормите на Федерален закон № 221, е документ, който отразява основната информация, която присъства в държавния кадастър, както и информацията за сградата, необходима за регистрирането й. Планът може също така да отразява подробна информация за определени части от него и други, които са необходими за вписване на строителния обект в кадастъра.

Струва си да се отбележи, че има доста подобни документи, като например архитектурния план на сграда. Целта им обаче може да е съвсем различна. Така че архитектурният план може да не е пряко свързан с кадастралните записи, изготвени на ниво проект, финализирани.

От своя страна планът, чието изготвяне е регламентирано със Заповед № 403, включва отразяване на информация за готови обекти, поставени на пода. Най-често по плана на сградата, ако следвате официалните законови правила, той се има предвид, въпреки че, разбира се, най-широкият набор от документи може неофициално да съответства на въпросната фраза.

Въпросният източник, "официалният" план за застрояване, може да бъде съставен за различни видове обекти. Това могат да бъдат както отделни сгради, така и по-специално офис комплекси, жилищни сгради. Това могат да бъдат както типични сгради, така и изградени като част от уникални строителни проекти.

Структура на плана на сградата

Разглежданият документ се състои от 2 основни блока:

  • текст;
  • графичен.

Всеки от тях е представен от няколко раздела, чийто списък може да бъде определен както строго със закон, така и формиран въз основа на конкретен вид кадастрална работа.

Целта на текстовия блок е да покаже най-подробната информация за обекта. Той може да коригира различни конвенции, които оптимизират представянето на тази или онази информация в документа. Текстовият блок на плана на сградата съдържа секции, които отразяват:

  • информация за текущи кадастрални работи;
  • изходни данни, информация за измервания, изчисления;
  • информация за местоположението на сградата в поземления имот;
  • основни характеристики на обекта;
  • информация за определени части от сградата;
  • основните характеристики на помещенията - ако говорим например за жилищна сграда;
  • заключение на инженера по кадастъра.

Графичният блок е не по-малко важен. Основното е да се отразят ясно в него характеристиките на архитектурата на сградата, да се покажат носещите конструкции и строителните елементи, които ги допълват. Графичният блок на плана съдържа и определен списък от секции. Сред тези:

  • схема, отразяваща структурата на геодезическите конструкции;
  • разположение на обекта в рамките на парцела;
  • изчертаване на контура на обекта;
  • етажен план на обекта или сградата като цяло, като се посочват, ако е необходимо, определени помещения.

Въпросният документ задължително трябва да включва раздели:

  • отразяваща обща информация за текущата работа по кадастъра;
  • съдържащи изходни данни;
  • включително информация за измервания, изчисления;
  • включително чертеж на сградата.

Други раздели са включени в документа в зависимост от спецификата на конкретен строителен проект, както и от вида на извършваните кадастрални работи.

Изработване на план за застрояване

Нека сега разгледаме как може да се формализира въпросният документ. Изискванията за изготвяне на техническия план на сградата, определени със закон, предполагат, че за всяка отделна конструкция ще бъде съставен съответният документ. Ако един или друг обект е образуван в резултат на реконструкция на няколко, тогава планът се съставя в един екземпляр. Но в същото време документът трябва по предписания начин да отразява информация за всички сгради, формирани като част от проекта.

Изготвяне на плана: общи изисквания

Нека сега разгледаме директно изискванията за изготвяне на техническия план на сградата в контекста на общите им разпоредби. Въпросният документ е съставен на базата на кадастрална информация за сградата, както и за парцела, върху който се намира. За това се използват следните източници:

  • екстракт;
  • кадастрален паспорт.

Ако сградата се намира на няколко обекта, тогава се използват екстракти за всеки от тях. Информацията за сградата (без да се брои информацията за местоположението й върху парцела) е отразена в техническия план въз основа на съдържанието на представената от клиента документация за кадастъра, разрешението за влизане на обекта или техническия паспорт на сградата. Копия от съответните документи могат да бъдат включени в приложението към строителния план. В някои случаи, предвидени от закона, изготвянето на тези източници не се изисква. Ако случаят е такъв, тогава информацията за обекта се включва в плана на жилищната сграда въз основа на декларация, която се изготвя в съответствие с индивидуалните изисквания, определени в законодателството. Съответният документ трябва да бъде част от приложението към плана.

Ако при изготвянето на въпросния документ са били включени други източници, използването на които е предвидено от федералния закон, тогава техните копия също трябва да бъдат включени в структурата на заявлението.

Формат на строителен план

Въпросният документ трябва да бъде в електронен вид в XML формат. В същото време тя трябва да бъде заверена с цифров подпис на инженера по кадастъра. Този файл трябва да отговаря на установените изисквания за подходящия формат, за да може отразената в него информация да се чете и контролира.

Дигиталната схема на сградата трябва да се формира на базата на XML шаблони, които са одобрени от Федералната служба по кадастъра и качени от агенцията на сайта. Ако законодателството, уреждащо използването на съответните файлове, се промени, Федералната служба по кадастъра прави корекции в тези XML шаблони.

Електронният подпис на инженер трябва да има сертификат и да отговаря на критериите, установени в законодателството на Руската федерация и регулиращи електронното управление на документи.

От своя страна приложенията, които допълват плана на сградата, могат да бъдат отпечатани на хартия. За да допълнят въпросния документ с тях, те трябва да бъдат сканирани в PDF формат и също така подписани с ЕПК на кадастрален инженер. Етажният план на сградата или част от нея трябва да бъде сканиран във формат JPEG.

Структурата на заявлението може да включва и други електронни документи, ако това е предвидено от законодателството на Руската федерация. В някои случаи (например поради наличието на съответните условия в договора) строителните планове се изготвят на хартия. Тези източници се удостоверяват с подпис и печат на инженера по кадастъра. Но в същото време трябва да се изготви и цифров план за застрояване - в този случай той се допълва от хартиен.

Форматиране на текстовия блок на строителния план

Нека сега да проучим какво законодателство на Руската федерация установява изискванията за дизайна на текстовия блок на въпросния документ.

В разглежданата част от плана за застрояване на първо място се записват видовете работи, извършвани по кадастъра. За това се използва свързан текст, който може да отразява информация като:

  • адрес на сградата, нейните части;
  • начина на формиране на обектите;
  • характеристики на сградата;
  • кадастрални номера на обекти;
  • броят на жилищните и нежилищните помещения в структурата на сградата.

Следващият вид данни, записани в текстовата част на плана, е информация за клиента на извършваната кадастрална работа. Тук можете да посочите:

  • Пълно име, паспортни данни, адрес на клиента - ако е физическо лице;
  • име, PSRN, TIN, адрес - ако съдружникът е със статут на юридическо лице.

В разглеждания блок от строителния план трябва да се отрази и следното:

  • дата на изготвяне на окончателния вариант на документа от инженера;
  • информация за лицето, което съставя документа, като се посочва пълното му име, номер на удостоверението, потвърждаващо квалификацията, телефон, адрес или координати на неговия работодател, ако инженерът изпълнява трудовите си функции в качеството на служител.

Следващият тип данни, отразени в текстовия блок на строителния план, са подробностите за документите, които се използват при съставянето на въпросния източник. Например като проектни документи, удостоверение за регистрация, информация от кадастъра. Ако са използвани картографски материали, в текстовия блок се записва следното:

  • име на карта;
  • мащабът на строителните планове, отразени в картографския продукт;
  • датата на създаване и актуализиране на картата.

Друга важна група информация в текстовия блок на документа са тези, които отразяват характеристиките на геодезическата или граничната мрежа, които са участвали в изпълнението на кадастъра. В този случай трябва да поправите:

  • координатна система;
  • името на точката, както и класификацията на знака, характеризиращ геодезическата мрежа;
  • клас, който характеризира съответната мрежа;
  • координати на точки;
  • данни, отразяващи състоянието на знака на точката, нейния център, както и марката.

В текстовия блок на документа е необходимо да се запише информация за онези измервателни уреди, които са участвали в работата. По-специално, това могат да бъдат:

  • името на конкретно устройство или инструмент;
  • държавен номер на измервателния уред;
  • информация за проверката на устройството или инструмента.

Ще бъде полезно да се разгледат редица конкретни нюанси, които характеризират текстовия блок на такъв документ като диаграма на изграждане. Така че, струва си да се обърне внимание на характеристиките на отразяване в него на информация за контура на обекта. Каква е спецификата на тази процедура?

Конструкция на сградата в план: нюанси

Контурът на сградата е затворена линия, която се образува в резултат на изчертаване на външните граници, формата на сградите върху определена хоризонтална равнина. Контурът съответства на затворена линия, която минава на нивото, на което структурата граничи с повърхността на земята. Това не трябва да включва:

  • арки или алеи;
  • различни изпъкнали елементи с дебелина не по-голяма от 0,5 m и ширина не по-голяма от 1 m.

Ако сградата е поставена върху пилоти, тогава нейният контур се формира от проекцията на външните й граници. Начинът, по който е разположена тази или онази носеща опора под формата на купчина, в този случай няма значение.

Документът трябва да отразява метода, по който се определят координатите на контура на сградата или част от нея. Той може да бъде:

  • геодезически;
  • въз основа на сателитни измервания;
  • фотограметрични;
  • картометричен;
  • аналитичен.

Определени нюанси характеризират изготвянето на строителен план, инициирано по силата на промяна в данните в кадастъра за съответния строителен обект.

Изготвяне на план за промени в кадастъра

Ако въпросният документ е поръчан поради корекция на информация, отразена в кадастралните регистри, тогава неговият текстов блок трябва да съдържа нови стойности за характеристиките на обекта, които са вписани в кадастъра.

В същото време в документа е посочена информация за кадастралния номер на обекта. Разглежданите процедури могат да бъдат извършени и ако е необходимо да се коригира грешка, открита в кадастрален запис. В някои случаи се записва и номерът, предварително присвоен на обекта в държавните регистри.

Характеристики на помещенията в застроителния план

Текстовият блок на въпросния документ може да включва характеристиките на помещенията, които присъстват в структурата на сградата – например, ако е жилищна сграда. Това може да отразява:

  • кадастрални номера на обекти;
  • брой етажи, на които се намират помещенията;
  • адреси на обекти;
  • предназначението на конкретна стая, нейния тип;
  • площ на обекта.

В някои случаи е възможно да се посочи само помещението - по-специално, ако информацията за апартамента е правилно вписана в държавните регистри.

Заключение на инженера по кадастъра в плана на сградата

Важен компонент от текстовия блок на въпросния документ е заключението на инженера, извършващ кадастралната работа. Тук могат да се показват различни видове информация. Например тези, които отразяват грешки, допуснати при вписване на сградата в кадастъра, неправилни изчисления за местоположението на обекта, неговата площ (ако планът за развитие не е бил правилно проучен от компетентни специалисти). В този случай заключението на инженера може да отразява необходимостта от допълнителна работа, насочена към отстраняване на установените грешки.

Графичен блок за строителен план

Следващият ключов блок, който формира структурата на въпросния план, е графичен. Необходим е за визуално отразяване на ключовите елементи на сградата - носещи конструкции, участъци, съседни на конструкцията обекти.

Графичната част на плана се съставя въз основа на данните, съдържащи се в поземления имот, върху който се намира сградата. Освен това при проектирането му могат да се използват различни картографски материали, които ви позволяват да определите местоположението на обекта. Графичният блок на разглеждания план може да включва различни символи, чийто списък е определен в съответствие с отделни приложения към заповед № 403.

Също така ще бъде полезно да разгледаме как редица други важни компоненти са включени в плана на обекта, а именно схема на геодезически конструкции и чертеж.

Схема на геодезическите конструкции

Този компонент на застроителния план се изготвя въз основа на измервателни материали, които отразяват информация, свързана с геодезическата обосновка на извършваните кадастрални работи.

Въпросната схема е необходима, за да се покаже местоположението на сградата спрямо:

  • обекта, на който се намира съответното съоръжение, както и други структури;
  • кадастрален квартал.

Тази схема включва границите на обекта или отделните му части, очертанията на обекта, по отношение на който се извършват кадастрални работи, както и различни обозначения. В допълнение, той може да включва контурите на други обекти на недвижими имоти, които се намират на същия обект, на който е построена основната сграда, отразява данни за местоположението на градските улици, пътища и други обекти, които има смисъл да се включат в съответните документ.

Строителен чертеж

Чертежът, като част от разглеждания документ, трябва да бъде представен в мащаб, който ви позволява действително да разгледате плана на сградата с размери, тоест достатъчни, за да осигурите четливост на местоположението на основните точки от контура на обекта. Можете да фиксирате местоположението на определени елементи от контура на конструкцията с помощта на различни допълнителни елементи или вмъквания, които се отразяват на отделни листове, включени в структурата на чертежа.

В случаите, предвидени в закона, въпросният документ може да бъде допълнен от други източници. Например, това могат да бъдат етажни планове - изцяло или част от него. В този случай съответните източници могат да бъдат изготвени, първо, като се вземат предвид изискванията, които разгледахме – одобрените със Заповед № 403, и второ, въз основа на наредби, приети от компетентните органи в процеса на регулиране на комуникациите в областта на кадастралните отношения.