Новостройки проходят обязательное оформление пакета документов. В него входит кадастровый учет многоквартирного дома. По результатам проверки собственникам выдается технический паспорт жилого помещения. Каждой квартире присваивается уникальный номер.

Перед тем, как начинать длительную процедуру рекомендуется узнать стоит ли недвижимость на учете. Это можно сделать онлайн, вся информация находится в открытом доступе на сайте Росреестра. Понадобится лишь номер свидетельства о праве собственности.

Кадастровый паспорт жилого помещения обязаны иметь все владельцы, включая и тех, кто не живёт в помещении.

В этом документе содержится точная информация:

  • Кадастровый номер помещения;
  • Метраж помещения;
  • Техническое оборудование здания;
  • Вид строения, состав материалов и способ отделки интерьера;
  • Полные сведения о собственниках жилья;
  • Расположение объекта на местности, адрес;
  • Информация для налоговой в виде оценочной стоимости, по которой формируется ежегодный налог на имущество.

Информация о помещении храниться на сайте Государственного кадастра недвижимости. При помощи единой базы можно быстро узнать всю информацию об объекте и задолженности по налоговым платежам.

Постановка на учет обязательна для собственников следующих помещений:

  • Квартир;
  • Складских строений;
  • Производственных строений;
  • Линейных строений.

Фиксируются также строящиеся здания.

Кадастровый паспорт подлежит перевыпуску при внесении изменений, в связи со строительством пристроек или после перепланировки внутреннего пространства. Без этого документа провести сделки невозможно.

К таким относятся процедуры дарения, продажи имущества или обмен. Чтобы получить номер для квартиры, нужно сначала узнать, какой вид заявления писать в государственный орган. Для каждого оформления требуется бланк определенного образца.

На вид заявления влияет цель, для которой происходит постановка на кадастровый учет:

  • Оформление при окончании ремонта в квартире;
  • Получение документов в новостройке (если паспорт делается впервые);
  • Частичная продажа недвижимости;
  • Ликвидировать номер в связи с полной продажей квартиры.

Виды бумаг для оформления документов


Кроме заявления установленного образца положено собирать дополнительные документы, подтверждающие личность и право собственности.

Постановка на кадастровый учет требует следующих заверенных бумаг:

  • Документ, подтверждающий личность человека - паспорт;
  • Бланки заявления можно скачать с интернета или взять в органе, где производится постановка на учет;
  • В 2016 году отменили свидетельства о государственной регистрации права собственности, поэтому потребуется только выписка из государственного реестра;
  • Технический паспорт дома;
  • Для того, чтобы снять помещение с учета, проводится обследование имущества специальной комиссией и составляется акт установленной формы. Его придется предоставить в орган Росреестра. Эту процедуру призваны исполнять кадастровые инженеры, указанные на официальном сайте управления.

Проверка собственности проводится на платной основе, так как инженеры не относятся к государственным служащим, а только имеют право выполнять процедуру за счет приобретенной квалификации.

Сама же постановка на учет не требует финансовых затрат. Вопросами оформления документов занимается территориальные отделы Росреестра.

Подать собранные документы можно тремя путями. Для этого созданы отделения в интернете. Также отправить бумаги получается через почту.

Лично принести подготовленный пакет нужно в следующие государственные представительства:

  • Многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг. Узнать адрес ближайшего отделения можно на сайте мфц.рф. Здесь же будет находиться вся информация по рассмотрению поданного заявления;
  • Кадастровая палата - адреса отделений можно узнать на сайте kadastr.ru;
  • Отделения Росреестра. Посмотреть адреса лучше на сайте rosreestr.ru.

Для поиска подходящего отделения определяются с текущим кадастровым округом, где расположен объект имущества. У законного представителя при подаче пакета документов, кроме доверенности, затребуют предъявления удостоверения личности: взять лучше паспорт.

Сколько проходит времени после подачи заявления?


Сроки рассмотрения ограничены законом и не превышают 10 дней.

Это время отсчитывается с момента получения заявления от собственника квартиры. Узнать о готовности паспорта можно через портал интернета gosuslugi.ru. На этом сайте размещена вся необходимая информация. Здесь же можно скачать последние бланки установленного образца и ознакомиться с правилами подачи документов.

Когда паспорт на помещение будет готов, забрать его сможет только законный представитель либо сам собственник квартиры. Региональные власти часто сокращают сроки рассмотрения заявления, но время отсчитывается с момента, когда бумаги попали в центральное управление Росреестра. Так происходит при обращении в отделения МФЦ.

По результатам рассмотрения выпускается паспорт помещения, государственный кадастр недвижимости фиксирует его номер. Собственнику передается официальный документ.

Гражданин может получить выписку. Она будет являться подтверждением постановки на учет.

Однако, положительное решение происходит не всегда. Часто бумаги возвращаются для исправления недочетов.

  • Недостаток одного из перечисленных документов;
  • Отсутствие печатей или наличие не заверенных копий;
  • Отклонения формата заявления от стандартного;
  • Требование собственника противоречат законодательству РФ;
  • Противоречия в актах по результатам обследования объекта на месте.

В сообщении для собственника указывается:

  • Причина отказа. Орган Росреестра может приостановить постановку на учет;
  • Полный перечень ошибок и даются советы по исправлению недостатков оформления.

Однако можно и обжаловать решение государственного органа. Чтобы не затянуть процесс рассмотрения конфликтной ситуации, обращаются к опытным специалистам в данной области. Юристы сделают предварительный прогноз исхода разбирательств и обозначат положительные сроки решения вопроса.

Проблемные ситуации


Получить кадастровый паспорт помогут проектные организации. Государственные органы оказывают помощь населению. Справочное окно постоянно принимает граждан с проблемами. Там же можно узнать, стоит ли уже на учете собственность. Эта процедура осуществляется также онлайн.

Перед постановкой квартиры на учет дом, в котором она находится, должен уже иметь паспорт и быть зафиксирован в государственном кадастре недвижимости. Если такового не произошло, собственник не сможет получить номер имущества.

Чтобы обеспечить полную законность действий, объект должен фигурировать в базе двух органов:

  • Государственный кадастр недвижимости;
  • Единый государственный реестр прав.

При несоблюдении данного аспекта возникают конфликтные ситуации при осуществлении сделок с недвижимостью. Проблемы появляются при продаже, обмене, подачи квартиры под залог в банк.

Для того, чтобы выступать реальным хозяином жилплощади, недостаточно иметь на руках ключи от нее и даже проживать в ней. Законным владельцем можно стать только после того, как будет готово свидетельство о праве собственности. Без этого документа невозможно распоряжаться квадратными метрами по своему усмотрению: продавать, завещать либо дарить.

Процесс состоит из нескольких этапов. Особенность одного из них заключается в необходимости поставить новостройку на кадастровый учет. Результатом является получение паспорта с экспликацией, который выдается Росреестром.

Со стороны все выглядит достаточно просто. После подачи заявления в оговоренное время приезжает технический сотрудник, который измеряет площадь и осуществляет проверку планировки. Полученные им данные должны совпадать с теми, которые обозначены в начальном плане строительной компании. В том случае, если в квартире выполнялась какая-либо перепланировка, то постановка на кадастровый учет квартиры в новостройке возможна только после ее узаконивания.

Однако на практике наши клиенты нередко сталкиваются со всевозможными препонами, о существовании которых они ранее и не догадывались. Специалисты компании знают об этом не понаслышке и всегда готовы оказать квалифицированную помощь в их преодолении.

Стоимость постановки на кадастровый учет квартиры в новостройке

Наш Центр оказывает услугу по постановке на кадастровый учет квартир в новостройке. Как правило каждый случай индивидуален и зависит от причины отказа в постановке на кадастровый учет. В зависимости от необходимого объема работы меняется и цена услуги.

Получение кадастрового паспорта на квартиру в новостройке

Таким образом, чтобы получить кадастровый паспорт на новостройку, зачастую следует приложить немало усилий. В любом случае, они стоят того, ведь, как уже говорилось выше, любые операции с недвижимостью могут производиться лишь на основании свидетельства о праве собственности.

Собственно, сам кадастровый паспорт на квартиру в новостройке представляет собой выписку из государственного реестра. В ней обозначены, в частности, такие показатели, как этаж, площадь, общий объем, планировка, наличие, например, балкона.

Кроме того, получение кадастрового паспорта в новостройке подразумевает предоставление владельцу жилья, в общем пакете документов, и графической его части, то есть подробного плана квартиры с четким указанием метража.

Как поставить на кадастровый учет квартиру в новостройке

В настоящее время покупатели первичного жилья могут не ждать того момента, когда застройщик удосужится поставить новостройку на кадастровый учет, а поставить квартиру на учет самостоятельно, или же при основательной поддержке наших экспертов.

Кстати говоря, кадастровый учет новостройки предполагает также и аналогичную свободу действий для владельцев нежилых помещений.

Кадастровый паспорт на квартиру заказывают в Кадастровой Палате или в Многофункциональном центре, при этом процесс практически идентичен. Возможно получение паспорта посредством интернета, на сайте Росреестра.

Сложности с оформлением кадастрового паспорта на квартиру в новостройке

Перед тем, как как получить кадастровый паспорт на новостройку, необходимо выполнить выяснить, будет ли данная процедура распространяться на здание целиком, или же фактическим владельцам квартир придется придется делать все своими силами.

Если застройщик на кадастровый учет не поставит дом полностью, жильцам следует самим позаботиться об этом.

Как оформить кадастровый паспорт новостройки?

В том случае, когда застройщик кадастровый паспорт не сделает своими силами, придется проходить данный этап в одиночку. Для это потребуется перечень определенных документов, которые наши сотрудники подготовят без особого труда.

Что делать, если застройщик не ставит дом на кадастровый учет?

К сожалению, как показывает практика, постановка дома на кадастровый учет застройщиком может существенно затянуться во времени. Не будем в рамках данной статьи говорить о причинах этого, лучше сфокусируем внимание на том, как с достоинством выйти из такой ситуации.

Наиболее логичным и действенным способом выглядит обращение в суд, с целью ускорить постановку на кадастровый учет новостройки. Не следует опасаться сделать подобный шаг, ведь многие дольщики именно таким образом добиваются справедливости в деле получения права собственности на недвижимость. Правда, с одной оговоркой: их интересы, как правило, представляют грамотные адвокаты. Нашим юристам вполне по силам такого рода задачи.

Застройщик обязан поставить дом на кадастровый учет?

Случаи, когда застройщик не ставит дом на кадастровый учет, довольно распространены.

Вместе с тем, бывает и такое, когда безо всяких проблем застройщик передает кадастровый паспорт покупателю, и тот уже самостоятельно, либо с привлечением нашим специалистов проходит процесс официального получения квартиры в свою собственность.

С другой стороны, обязанность застройщика поставить дом на кадастровый учет действующим законодательством формально не предусмотрена. Именно поэтому зачастую и происходят между двумя сторонами недоразумения, исправить которые способны лишь профессионалы нашей компании.

Должен ли передать застройщик кадастровый паспорт?

Многие интересуются, выдает ли застройщик кадастровый паспорт, или же следует получать его самим. Все зависит от того, предусматривает ли соответствующий договор оформление такого документа.

Если нет, то застройщик кадастровый паспорт на квартиру не обязан делать, а, значит, придется выполнять это своими силами.

Самым подходящим вариантом для покупателя считается тот, при котором все дополнительные соглашения к договору подписываются до акта приема-передачи. Сам договор, как и соглашения к нему, устанавливают обязательства сторон. В то же время, акт приема-передачи фиксирует факт их исполнения.

Застройщик отказывается ставить помещения в жилом доме на кадастровый учет. Что может предпринять компания-дольщик

Зона риска : отказ или уклонение застройщика по договору долевого участия от постановки дома и помещений на кадастровый учет.
Участники : застройщик и компания – участник долевого строительства.
Негативные последствия : невозможность в течение длительного времени оформить право собственности на квартиру.

Сделка

Участниками долевого строительства многоквартирного дома могут быть не только физлица, но и компании (ст. 1 Федерального закона от 30.12.04 № 214ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов <…>»). Нередко компании приобретают квартиры в инвестиционных целях. Разумеется, участники долевого строительства (далее – дольщики) стремятся ускорить процесс оформления права собственности на свои жилые помещения в построенном доме. Но с этим случаются трудности, даже когда дом сдан в эксплуатацию и квартиры переданы дольщикам по акту приема-передачи. Дело в том, что для регистрации права собственности нужны также сведения о кадастровом учете дома и квартиры.

Риски

С заявлением о кадастровом учете здания и помещений в нем могут обратиться как собственники объектов недвижимости, так и любые иные лица (ч. 2 ст. 20 Федерального закона от 24.07.07 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», далее – закон № 221-ФЗ). При долевом строительстве это может сделать застройщик или участник долевого строительства (дольщик). Однако на практике не все так просто. Раньше застройщик ставил на кадастровый учет дом, а уже потом на учет ставили отдельные помещения. Это делал либо сам застройщик по договоренности с дольщиками за отдельную плату, либо сами участники долевого строительства (каждый свою квартиру). После этого дольщики получали возможность зарегистрировать права собственности на жилье в Росреестре. Но с 01.10.13 в силу вступили новые правила – теперь при постановке на учет многоквартирного дома орган кадастрового учета (далее – кадастровая палата) должен сразу ставить на учет и все расположенные в нем помещения, в том числе составляющие общее имущество в многоквартирном доме (ч. 4.1 ст. 25 закона № 221-ФЗ).

В настоящее время Департамент недвижимости Минэкономразвития России разрабатывает проект приказа, которым предусматривается возможность подготовки техплана многоквартирного дома, содержащего одновременно сведения о помещениях в нем. Планируемая дата вступления в силу вышеуказанных изменений – 30.06.14 (письмо Минэкономразвития России от 29.11.13 № ОГ-Д23-15744 «О подготовке технического плана многоквартирного дома <…>»).
С практической реализацией этой нормы возникли трудности. Среди документов, необходимых для кадастрового учета, назван технический план здания (п. 3 ч. 1 ст. 22 закона № 221-ФЗ). Однако существующая форма этого документа содержит сведения только о здании, но не о помещениях в нем (форма утверждена приказом Минэкономразвития России от 01.09.10 № 403 «Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке»). Между тем для кадастрового учета помещений эта информация нужна. В связи с этим теперь застройщикам кроме технического плана на здание нужно представлять в орган кадастрового учета технические планы на каждое помещение в доме (раньше этого не требовалось). Поэтому сейчас многие застройщики не спешат заниматься подготовкой документов для кадастрового учета – это требует существенных финансовых затрат на изготовление технических планов всех помещений в здании, а поскольку такой порядок появился сравнительно недавно, то несколько лет назад при подписании договоров о долевом участии в строительстве застройщики не предполагали возникновение у них таких дополнительных расходов.

Казалось бы, закон предусматривает выход из этой ситуации: вместо технического плана многоквартирного дома можно представить копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если оно получено после дня вступления в силу закона № 221-ФЗ, то есть после 01.01.13, так как положения закона № 221-ФЗ в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства применяются именно с этой даты (п. 3 ч. 1 ст. 22, ч. 1, 2 ст. 43, ч. 7 ст. 47 закона № 221-ФЗ, письмо Минэкономразвития России от 29.11.13 № ОГ-Д23-15744 «О подготовке технического плана многоквартирного дома <…>», письмо Минэкономразвития России от 01.11.13 № Д23и-5279).

Сложность заключается в том, что в составе сведений действующей формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (утв. постановлением Правительства РФ от 24.11.05 № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию») отсутствует информация о зданиях, предусмотренная статьей 7 закона № 221-ФЗ, которая позволяет определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи. А такие сведения, как указано в части 3 статьи 1 закона № 221-ФЗ, обязательно требуются для проведения государственного кадастрового учета (письмо Минэкономразвития России от 01.11.13 № Д23и-5279).

Этот пробел должен устранить приказ Госстроя от 08.04.13 № 115/ГС «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы на ввод объекта в эксплуатацию»: новая форма содержит сведения, необходимые для постановки на кадастровый учет здания без участия правообладателя. Приказ еще не зарегистрирован Минюстом.
Тем самым норма о том, что вместо техплана можно представлять разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, фактически не работает. Поэтому пока у застройщика остается одна возможность для постановки дома и квартир в нем на кадастровый учет – представить техплан здания и техпланы всех помещений. Большинство застройщиков заняли выжидательную позицию. Тем более закон не предусматривает санкций за непредставление таких документов.

Меры предосторожности

Ждать, когда застройщик представит документы в орган кадастрового учета, можно долго. Поэтому законодатель сделал из общего правила исключение для жилых помещений в многоквартирных домах: с 01.10.13 квартиры не обязательно ставить на кадастровый учет одновременно с домом (ч. 4 ст. 25 закона № 221-ФЗ). Теоретически дольщик может сам поставить жилое помещение на кадастровый учет, не дожидаясь, пока застройщик поставит на учет весь дом. Для этого требуется представить заявление о постановке на кадастровый учет и несколько документов: техплан квартиры, доверенность (если с заявлением обращается представитель), копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на квартиру: в данном случае это договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры (ч. 1 ст. 22 закона № 221-ФЗ). Техплан квартиры дольщик может самостоятельно заказать у кадастрового инженера или в компании, у которой в штате состоит не менее двух кадастровых инженеров (ст. 33 закона № 221-ФЗ).

Но на практике дольщики пока в основном получают отказы (в том числе из-за отсутствия техпланов зданий). Пока не ясно, должен ли дольщик прилагать к заявлению техплан здания (копию разрешения о вводе объекта в эксплуатацию), если застройщик эти документы в кадастровую палату не подал. С одной стороны, пункт 3 части 1 статьи 22 закона № 221-ФЗ в числе документов, необходимых для кадастрового учета, называет техплан не только помещения, но и здания. С другой стороны, норма, позволяющая ставить жилые помещения на кадастровый учет отдельно от всего многоквартирного дома (ч. 4 ст. 25 закона № 221-ФЗ), является специальной по отношению к общим правилам. Ее цель как раз в том, чтобы обеспечить учет жилых помещений даже при отсутствии документа для кадастрового учета всего здания. Но судя по практике отказов в постановке квартир на учет до постановки на учет дома, кадастровая палата придерживается иного мнения.

Получается, что норма части 4 статьи 25 закона № 221-ФЗ еще фактически не действует и поставить квартиру на кадастровый учет, когда не поставлен на учет дом, невозможно. Пока эта ситуация не изменится (в частности, пока не утверждены новые формы техплана и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), участники могут предпринять лишь меры, перечисленные ниже.

Обжалование действий (бездействия) кадастровой палаты . Если попытка поставить на кадастровый учет квартиры не увенчалась успехом, можно по общим правилам (ст. 200 АПК РФ) обжаловать отказ или бездействие кадастровой палаты, сославшись на положения части 4 статьи 25 закона № 221-ФЗ.

Нужно учитывать, что у арбитражных судов позиция противоположная: если строительство не завершено, дольщики не вправе предъявлять вещно-правовой иск о признании права собственности (см. определение ВАС РФ от 21.03.13 № ВАС-13239/12 по делу № А55-16103/2010). Но поскольку в скором будущем предстоит унификация практики, в спорах можно ссылаться на позицию Верховного суда.
Признание права собственности в судебном порядке . Дольщик вправе обратиться в суд для признания права собственности на квартиру (см. апелляционное определение Московского областного суда от 25.12.12 по делу № 33-24819/2012). Если застройщик не получил разрешение на ввод в эксплуатацию дома или не завершил строительство, можно заявить требование о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства (см. п. 18 Обзора практики разрешения судами споров <...>, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.13). В иске можно также заявить требование о постановке квартиры на кадастровый учет, ссылаясь на норму части 4 статьи 25 закона № 221-ФЗ.

Включение особых условий в договор долевого участия . Тем компаниям, которые только собираются подписывать договоры, желательно обратить внимание на условие о распределении расходов на подготовку техплана дома и квартиры. Если этих условий нет, можно предложить застройщику включить их в договор. Поскольку они учитывают в том числе и его интересы (снимают проблему, из-за которой застройщики не спешат ставить на учет дома), застройщик может пойти навстречу. Условие можно сформулировать так: «Стороны договорились, что застройщик обязуется до такой-то даты совершить все действия, необходимые для получения технического плана дома и всех расположенных в нем помещений, в том числе получить технические планы и оплатить их изготовление. Участник долевого строительства до такой-то даты оплачивает застройщику расходы на составление технического плана жилого помещения, передаваемого ему после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. При этом размер суммы, которую участник долевого строительства возмещает застройщику за подготовку технического плана на одно помещение, не может превышать стольких-то рублей». Чтобы определить разумную сумму, дольщику желательно изучить рыночную стоимость изготовления техплана и учесть расходы застройщика (поездки сотрудника к кадастровому инженеру, его временные затраты и др.). Если застройщик настаивает на завышенной цене, можно предусмотреть, что дольщик сам заказывает и оплачивает техплан квартиры и передает его застройщику.

Поскольку закон не предусматривает ответственности застройщика за непредставление документов в кадастровую палату, в договоре желательно предусмотреть не только сроки постановки на учет дома и квартиры, но и санкции за нарушение обязательств. Можно взять за образец примерно такую формулировку: «Застройщик обязуется до такой-то даты подать в соответствующий орган кадастрового учета все документы, необходимые для постановки на кадастровый учет многоквартирного дома и всех расположенных в нем помещений. В случае непредставления документов в установленные сроки застройщик выплачивает участнику долевого строительства неустойку в таком-то размере за каждый день просрочки».

Внесение таких условий будет стимулом для застройщика: во-первых , в связи с тем, что исключаются претензии со стороны участника, во-вторых , решается вопрос расходов, которые дольщик несет сам, в-третьих, неисполнение обязанности грозит выплатой неустойки. Отсутствие таких положений в договоре может существенно затянуть процесс оформления права собственности на квартиру.