Вопрос о типичных планировках серии домов возникает зачастую перед приобретением квартиры. Несомненно, этот фактор играет не менее важную роль, чем месторасположение жилья, его состояние и стоимость. Тем более учитывая, что не всегда возможно переустроить жилплощадь на своё усмотрение по ряду причин. Расположение комнат, проходы, размер кухни, совместность санитарных узлов и прочие моменты – это то, что типично для серии в тех или иных домах, особенно построенных ещё в советские времена.

Серии домов, которые распространились по всей территории России, имеют идентичный внешний вид, внутреннюю планировку и построены с использованием одних и тех же строительных материалов. Именно поэтому их и называют стандартными или типовыми. Это целые структуры недвижимости, распределяемые по годам строительства и этажности. Типовые планировки квартир в серии домов характерны для каждого вида с учётом отдельных особенностей, которые рассмотрены далее.

Оставлять без внимания планировку, рассчитывая на то, что после покупки квартиры её всё равно получится переделать по-своему, весьма ошибочно. Кроме того, если такая возможность оказывается оправданной, затраты, порой, превышают все ожидания, а результат не всегда близок к желаемому.

Сэкономьте ваше время и нервы. и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.

Сталинские дома

Очень распространёнными остаются серии домов, построенные до середины пятидесятых годов и получившие наименования «сталинки». Характерными для них особенностями планировки являются:

  • Высокие потолки, порой до 3,5 метров;
  • Большие дверные и оконные проёмы;
  • Просторные комнаты;
  • Раздельный санузел.

При строительстве этих домов использовался кирпич, а расположение комнат отличается удобством. Самыми распространёнными вариантами являются квартиры на три и четыре комнаты, при этом некоторые серии сталинских домов насчитывают восемь жилых комнат. Однокомнатных и двухкомнатных квартир в «сталинках» практически нет.

Серии в этих домах по типу планировки делятся на рядовые и номенклатурные. Рядовые предназначались для обычных граждан, а номенклатурные – это элитные, более просторные, часто с рабочим кабинетом, отдельной детской и помещением для персонала. Планировка рядовых имеет меньшую площадь и по исполнению гораздо проще, без каких-либо изысков.

Все виды квартир в таких домах по сегодняшний день ценятся дорого, поскольку по удобству не теряют своей актуальности.

Хрущёвские дома

Данные серии домов, так называемые «хрущёвки», возводились уже в конце пятидесятых годов. Это однотипные пятиэтажные здания, которые постепенно выводят из строительного массива путём сноса.

Типовая планировка с таких домах отличается следующим:

  • Небольшая жилая площадь квартиры;
  • Маленькая прихожая;
  • Совмещённый санузел;
  • Комнаты смежные и на кухню можно пройти через комнату;
  • Потолок высотой не больше 2,6 метров;
  • Стены тонкие, плохая звуковая изоляция.

Предназначалось такое жильё среднему классу населения. Стандартное количество комнат в квартире – одна или две. Нередко можно встретить планировку, при которой окна квартиры выходят на разные стороны. По своей сути жилплощадь была лишена индивидуальности и несколько проживающих вместе семей вряд ли могли чувствовать себя уединённо.

Площадь кухни в «хрущёвских» домах не превышает 6 метров квадратных. Само же здание плохо удерживает тепло, а летом в квартире жарко. Хорошо, если при строительстве таких домов использовался кирпич, а не более бюджетный вариант – панели.

Брежневские дома

В отличие от хрущёвских домов, «брежневки» имеют большую площадь и более пяти этажей. В доме обустраивался мусоропровод и лифт. Планировка характерна выходящим из кухни чуланом, высотой потолков в 2,6 метров, раздельным санитарным узлом. Эти серии домов в своё время славились улучшенной планировкой, в сравнении с предыдущими недвижимыми объектами. Однако лучше сталинских домов «брежневки» не стали.

Площадь кухни в среднем не превышала семи-девяти метров, а вот количество комнат варьировалось сильно – от одной до пяти. Были также серии гостиничного типа с маленькими комнатами двенадцати или восемнадцати метров квадратных. Несмотря на то, что такое жильё изначально планировалось предоставлять временно, многие семьи получили подобную жилплощадь как постоянную. Тепловой и звуковой изоляцией брежневские дома всё же похвастать не могут.

Улучшенные стандартные типы

Стандартные, они же типовые планировки жилых квартир, зачастую применялась в домах девяти этажей. При строительстве использовался кирпич, но чаще это были панельные здания. Планировка с раздельным санузлом, балконом или лоджией, а в некоторых квартирах и оба варианта. Такая жилплощадь насчитывает от одной до трёх комнат. Здание оборудовано лифтом и мусоропроводом.

Для данной серии характерно также отсутствие газовых колонок, то есть горячее централизованное водоснабжение здесь было изначально.

Дома улучшенной серии, высотой от девяти до восемнадцати этажей, построены из кирпича, панелей или вовсе монолитные. Планировка отличается тем, что все комнаты изолированы друг от друга, санитарные узлы раздельные, имеются лоджии и балконы. Квартиры насчитывают до четырёх комнат и характерны просторной общей площадью.

Современные дома

Современные серии домов в сравнении с советскими проектами потерпели существенных изменений, включая материалы и количество этажей, а не только внутреннюю планировку квартир. Сегодня внимание уделено функциональным сторонам помещения, комфорту и освещению. Комнаты располагаются более удобно и рационально. Смежных нет. Туалет и ванная раздельные, хотя есть исключения. Какие-либо перегородки отсутствуют.

Планировка в таких домах ориентирована на полноценный отдых. Площадь кухни и санузлов существенно увеличена. Квартиры насчитывают от одной комнаты до неограниченного количества. Застройщики предпочитают всё же останавливаться на трёх – самом востребованном варианте. В самом здании может быть пассажирский и грузовой лифт. В качестве материалов для строительства используется кирпич, конструкции из железобетона, керамзитобетонные панели, газосиликатные блоки и прочее. Не меньшую роль у застройщиков играет и эстетический вид здания, поэтому часто используются декоративные материалы для внешней отделки.

Свободная планировка

Весьма популярны виды квартир со свободной планировкой. Это ответвление стандартных строительных подходов, которое заключается в отсутствии несущих перегородок. Собственник получает возможность самостоятельно спланировать свою жилплощадь от и до, создавая в ней любой дизайн. В таких домах можно расположить комнаты так, как это нужно семье.

Санузлы в квартире раздельные, кухня весьма просторная, а комнаты большой площади. По желанию можно объединить сразу несколько помещений, например, кухню, столовую и гостиную. Иными словами, есть возможность воплотить любую фантазию владельца.

Стоить такая квартира будет дороже, но для тех, кому нужна собственная планировка. Это лучше, чем подстраиваться под советскую жилплощадь, для переустройства которой придётся получить массу разрешений.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам к нашему юристу.

В соответствии со статьями 20, 21 и 22 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы № 508-ПП в редакции №840, перепланировку квартиры можно проводить на основе типового проекта, утвержденного автором дома и одобренного Мосжилинспекцией . Если вы хотите выбрать типовой проект для вашей квартиры, вы можете ознакомится с каталогом типовых перепланировок, разработанных одним из крупнейших проектных институтов - ОАО МНИИТЭП . Он включает порядка 130 вариантов для различных серий домов и разделен на две части.

Первая часть содержит в основном «простые» типовые решения, в рамках которых предполагается снос и возведение легких ненесущих перегородок , устройство или перенос в них проемов, демонтаж встроенных шкафов, перестановка сантехники в пределах существующих помещений и другие перемены, не касающиеся капитальных конструкций и инженерных систем .

Чтобы согласовать такую перепланировку , следует уведомить Мосжилинспекцию, при этом сославшись на конкретный типовой проект и приложив заявление, а также другие необходимые бумаги. В течение 20 дней после подачи заявления об окончении ремонта, квартиру посетит инспектор жилищной инспекции, который проверит соответствие изменений проекту, и если все выполнено "один в один" по типовому проекту, он подпишет необходимые документы (акт выполненной перепланировки) и через две-три недели вы получите новый техпаспорт БТИ .

Во второй части каталога в основном содержатся типовые решения перепланировок с затрагиванием несущих конструкций , полов и коммуникаций здания. Поэтому прежде всего здесь потребуется техническое заключение о возможности проведения перепланировки , которое оформит специалист от ОАО МНИИТЭП. Направит его к вам окружное отделение Мосжилинспекции, куда вы обратитесь для согласования выбранного типового проекта перепланировки. Ждать инженера, который проверит вашу квартиру и проведет в нужных местах необходимые расчеты и замеры, придется до 35 дней.

Плюсы и минусы типового проекта перепланировки

Преимущество проектов типовых перепланировок состоит в том, что заимствуя готовый проект из общедоступного каталога, вы экономите некоторую сумму на разработке документации , а также немало времени. Кроме того, все предложенные проекты уже утверждены надзорными органами, и поэтому никаких «сюрпризов» в плане согласования они не преподнесут.

Однако и недостатков здесь гораздо больше, чем может показаться.

  • Во-первых, безальтернативность: автор данных проектов только ОАО МНИИТЭП, и в каталоге только его дома. Распространенные серии других проектных организаций , например Су-155 (серия И-155), Моспроекта (серия КОПЭ и др.), ЦНИИЭП жилища (серия ГМС-2001), сюда не входят, а их в Москве немало. Здания, построенные по индивидуальным проектам , тоже "пролетают" мимо каталога.
  • Во-вторых, планировка квартиры до и после перепланировки по типовому проекту должна на 100% совпадать с соответствующими чертежами из каталога. В противном случае вы не пройдете согласования. То есть,как мы уже выше писали, инспектор придет на квартиру для проверки соответствия выполненной перепланировки выданному проекту, и если они будут различаться, он не подпишет документы и вы не получите акт о завершенной перепланировке, то есть "вторым темпом" придеться разрабатывать индивидуальную проектную документацию именно под вашу квартиру.
  • В-третьих, типовые проекты квартир предлагают гражданам довольно скромные перспективы в плане дизайн-решений. В итоге мы имеем предложение, которое придется по вкусу совсем немногим, а реально поможет еще меньшему числу владельцев квартир.

После принятия Постановления Правительства Москвы №508 согласно пункту 20 его Приложения№1 согласование перепланировки в Мосжилинспекции может быть осуществлено на основании типового проекта перепланировки. Однако в данный каталог типовых проектных решений перепланировки квартир включены далеко не все типы квартир и перепланировок. Воспользоваться им могут лишь небольшое количество собственников квартир. В данной статье мы подробно разберем в каких случаях можно воспользоваться типовым проектом перепланировки и рассмотрим нюансы его применения.

Итак, после принятия данного постановления в 2011 году Мосжилинспекция совместно с проектным институтом МНИИТЭП разработали типовые проекты перепланировки квартир для жилых домов массовых серий, которые объединены в каталог и выложены в общий доступ. Данные типовые проекты перепланировок есть на сайте Мосжилинспекции. Ознакомиться с ними можно, скачавсоответствующий каталог по данной ссылке . Также просмотреть типовые перепланировки по сериям можно .

Мосжилинспекция- типовые проекты перепланировки квартир. Нюансы использования.

1. Типовые перепланировки по сериям.

Безусловно, каталог типовых перепланировок - большой шаг вперёд в улучшении согласований перепланировок. Особенно, на фоне появления обязательного

предоставления техзаключения от автора проекта дома в соответстии с п. 3.7. Приложения 3 всё того 508-ого постановления. За выполнение типового проекты перепланировки проектной организации платит государство, а значит человеку, планирующему ремонт, по идее можно сэкономить. Но, к сожалению, на практике возникает масса нюансов.

При согласовании переустройства Вы сможете сослаться на типовой проект перепланировки только в том случае, если каталог содержит Вашу серию дома. Более того, необходимо, чтобы первоначальная планировка Вашей квартиры была в нем представлена и полностью с ней совпадала. К примеру, каталог перепланировок типовых серий домов содержит серию п-44т, но собственники двухкомнатных квартир не смогут им воспользоваться, так как планировки 2-комнатных квартир данной серии в нём никак не представлены. Даже если Ваша квартира приведена в каталоге, то её исходная планировка должна точно совпадать с Вашей, то есть иметь такое же количество комнат, ту же конфигурацию перегородок, стен и балконов. В противном случае Вы не сможете сослаться на типовой проект перепланировки квартиры.

МНИИТЭП разработал варианты типовых перепланировок только для собственных серий. То есть, множество других серий, такие как КОПЭ, И-155, С-200 и т.д. в него просто не вошли. Каталог также содержит только типовые перепланировки квартир в панельных домах (и то не всех серий), а кирпичные и монолитные дома не представлены вообще, так как они построены по индивидуальным проектам. Иными словами, большинство домов Москвы каталог типовых перепланировок МНИИТЭПа обошел стороной.

Каталог типовых проектных решений перепланировок квартир включает в себя следующие серии домов:

  • II-18;
  • II-68;
  • И-209а;
  • МГ-601;
  • II-49;
  • II-57;
  • 1605АМ/12;
  • 1-515/9м;
  • П-44;
  • П-44т;
  • П-44тм;
  • П-46;
  • П-42;
  • П-43;


2. Типовые проекты перепланировки квартир должны полностью совпадать с планируемой планировкой квартиры.

Также для того, чтобы сослаться на типовую перепланировку квартиры из каталога, необходимо, чтобы планируемая планировка Вашей квартиры целиком совпадала с предложенной в каталоге. То есть, Вы должны возвести перегородки именно так, как указано в предложенной планировке каталога для Вашей квартиры. Если планируемая конфигурация перегородок хоть немного не совпадает с той планировкой, что представлена в каталоге, то воспользоваться им Вы не сможете- получите вместо разрешения отказ. Разрешаются отклонения только в расположении сантехприборов. К примеру, если Вы хотите возвести перегородку немного не так, как указано для Вашей квартире в каталоге, то Вы не сможете им воспользоваться.

Таким образом, чтобы воспользоваться типовым проектом перепланировки квартиры, необходимо соблюдение двух условий:

а) Ваша квартира должна быть точно такой же как на рисунке в каталоге (такое же расположение, количество комнат, балконов, общая планировка и т.д.)

б) Ваша намечаемая планировка должна полностью совпадать с планировкой из каталога (расположение всех перегородок, привязка проёмов в несущих стенах и т.д.).

В противном случае, согласовать перепланировку с помощью каталога перепланировок от МНИИТЭПа Вам не удастся. К сожалению, планировки разработаны таким образом, что на практике они редко сходятся с желаниями собственников. Таким образом, государство ещё сильней минимизирует количество возможностей воспользоваться данным документом, и согласование перепланировки приходится осуществлять по от организации с допуском СРО.

3. Типовые проектные решения перепланировки квартир.

К сожалению, половина представленных в каталоге МНИИТЭПа вариантов перепланировок содержат работы, которые итак по существующему законодательству требуют согласования в уведомительном порядке (перенос не несущей перегородки, перенос проёма в не несущей перегородке и т.д.). Мосжилинспекция итак узаконивает такие варианты перепланировок по эскизу. Очень много популярных работ при перепланировке квартир (к примеру, перенос кухни), вобще, никак не представлены в данном каталоге. Многие, такие как снос подоконной части, представлены в единичных случаях.

4. Типовые перепланировки квартир не гарантируют получения разрешения на ремонт.

Даже если Вам удалось встретить в каталоге именно свою квартиру и Вы решили воплотить в жизнь именно такую планировку, которая там представлена, то это ещё не значит, что Вам её разрешат. Правда, это касается, в основном, проёма в несущей панели - наиболее часто встречающегося и целесообразного случая для использования каталога типовых решений перепланировок квартир. Во-первых, МНИИТЭП запретил выполнять проёмы и демонтировать подоконные пространства в любых домах своих серий позже 2007-ого года постройки, объясняя это тем, что они рассчитаны на какое-то непонятное прогрессивное разрушение. Во-вторых, для определения возможности затрагивания несущих конструкций на квартиру вначале выйдет инженер для осмотра состояния дома. К примеру, на первых и вторых этажах МНИИТЭП очень редко позволяет выполнять проёмы в несущих стенах. Особенно по типовым проектам. Несимметричный стык плит перекрытий или плохое общее состояние здания также могут послужить причиной отказом в осуществлении данного мероприятия. К тому же, Ваши соседи по верхнему и нижнему этажу тоже могли уже выполнить проём, что может повлечь запрет на устройство проёма в Вашей квартире.

Если вы выбрали типовую перепланировку квартиры с устройством проёма в несущей стене, то Вы будете обязаны обеспечить доступ для уже упомянутого технического осмотра в вышерасположенную и нижерасположенную квартиры (при сдаче документов Вам придется написать соответствующее обязательство). Попасть в эти квартиры удаётся не всегда, так как соседи бывают разные, а отсутствие доступа служит отказом в согласовании перепланировки. Также к приезду инженера Вы должны будете сбить штукатурку со стены в месте планируемого проёма и произвести вскрытие полов до плит перекрытий (общие указания по данным мероприятиям приведены на рисунке). Если Вы живёте в этой квартире, то после данной процедуры комфортное проживание в ней вряд ли станет возможно. А только до согласования перепланировки при положительном решении Вам придётся ждать ещё месяц с момента выхода специалиста.

5. Мосжилинспекция принимает типовые проекты перепланировки только, если перепланировка планируется, а не выполнена.

Если Ваша перепланировка уже выполнена, то воспользоваться каталогом типовых перепланировок Вы не сможете. Причем, абсолютно не важно отмечены ли уже произведенные изменения в планах БТИ на квартиру или нет. При выполнении типового проекта инженер все равно выйдет на квартиру, увидит выполненный ремонт и Вам выдадут отказ. В случае выполненного ремонта, перепланировку необходимо согласовывать по обычному проекту переустройства.

6. Организация, выполняющая типовой проект перепланировки.

Изначально, каталог типовых перепланировок, как уже было упомянуто, был разработан проектным институтом МНИИТЭП. Им же выполнялся и сам типовой проект перепланировки квартиры с её обследованием при обращении собственника квартиры в Жилищную инспекцию с ссылкой на типовую перепланировку из каталога. Затем Мосжилинспекция прекратила своё сотрудничество с МНИИТЭПом, и больше года согласования по каталогу типовых проектных решений перепланировки квартир не осуществлялись вообще. Сейчас данную возможность снова восстановили, но сами типовые проекты перепланировки квартиры в соответствии с приведенными в каталоге решениями выполняются организацией ООО "Стройэксперт". В связи с этим, МНИИТЭП подал иск на Мосжилинспекцию в суд и сейчас между ними идут судебные разбирательства, а что будет дальше пока неизвестно.

Таким образом, типовые перепланировки квартиры стали хорошей идеей в упрощении процесса согласования перепланировки, но на практике её реализация свела к минимуму возможность их использования.

Ниже приведен пример типовой перепланировки, согласованный по соответствующему каталогу.

Согласованный типовой проект перепланировки квартиры.


План с демонтируемыми и возводимыми перегородками.


План квартиры после перепланировки.

Выше на рисунках приведён пример типового проекта перепланировки квартиры, выполненный МНИИТЭПом и согласованный Мосжилинспекцией (о чём говорит поставленный ею на плане штамп). При перепланировке осуществили проём в несущей стене на кухню, произвели расширение санузла на коридор. К сожалению, предусмотренные в типовом проекте кладовая и крошечный неудобный туалет сводят число людей, готовых воспользоваться такой перепланировкой, к минимуму.

Полученное разрешение по типовому проекту перепланировки квартиры.