Градостроительный кодекс генплан

Покупая загородную недвижимость, человек серьезно изучает документы, сравнивает картинки на генплане и ситуацию на местности, и очень часто думает, что вот она, картинка, скоро превратится в реальность... Но оказывается, все может измениться, а жители поселка никак не смогут повлиять на застройщика

Светлана, жительница одного из коттеджных поселков по Ярославскому шоссе, к выбору загородного места проживания подошла ответственно. У нее росло двое мальчиков, поэтому экология местности, наличие благоустроенной зоны отдыха для детей было обязательное условие. Так как проект находился в стадии застройки, ориентиром служил генплан. От красивой картинки невозможно было оторвать глаза: рядом с живописным прудом размещались теннисные корты, благоустроенная детская площадка, пляж и зона отдыха. В поселке планировали построить детский сад, административное здание с гостиницей и магазином. Серьезным аргументом в пользу выбора стало и то, что владелец строительной компании тоже построил дом в поселке для своей семьи. Сделка состоялась.

Но объекты, отраженные в генплане, появились спустя несколько лет после переезда семьи Светланы на место постоянного жительства и просуществовали недолго. Теннисные корты, оказалось, содержать нерентабельно. Детский сад и вовсе не открыли, точнее мини-группу приютила в своем доме одна из жительниц поселка. Первую детскую площадку в поселке тоже соорудил житель поселка - заботливый папаша - и за свой счет. Что было предусмотрено и функционирует сегодня - это административное здание с мини-гостиницей и магазином.

Как пояснила Светлана, жители поселка смирились бы с действительностью, если бы не одно но. Застройщик внес изменение в генплан и на еще незастроенной территории вместо жилья построил несколько складских ангаров и сдает их в аренду разным компаниям. Ситуацию усугубляет и то, что промзона и жилой квартал не имеют капитального ограждения и сейчас жилые дома и производственные постройки отделяют только коробки домов, находящиеся в стадии строительства. О том, чтобы согласовать изменения в проекте с жителями поселка, речь не шла вообще. Но с местной администрацией предприниматель все уладил и получил необходимые разрешения. В настоящее время, с иронией можно сказать, что в поселке все «по-честному» - застройщик получает деньги - склады не пустуют, производство функционирует, а жители поселка - глотают пыль, месят грязь и страдают от шума от курсирующих к ангарам фур.

Инфраструктура по правилам

История, которую мы только что рассказали, - явно неправильная. Как же должна быть устроена жизнь за городом в идеале с точки зрения инфраструктуры? И еще вопрос - как могут повлиять на это жители?

То, что жизнь за городом включает много плюсов, оспаривать вряд ли кто-то решится. Но чтобы вдали от городской квартиры семья не почувствовала себя как на необитаемом острове, необходимы комфортные условия. Застройщики, возводящие дома в Подмосковье и в близлежащих областях, все это хорошо уяснили, поэтому кроме жилья закладывают в проекты строительство всей необходимой инфраструктуры . По мнению Алексея Кудрявцева, директора по маркетингу УК «Волжские дачи», если девелоперы заботятся о будущем комфорте покупателей в поселках, особенно если это не «стопроцентный эконом на 500 участков в «лапшовой» нарезке», на территории предусмотрят зоны для торговой, рекреационной, спортивной инфраструктуры. А если поселок претендует на статусность, в нем не обойтись и без объектов общественного питания, медицинских, оздоровительных или wellness-учреждений, мини-гостиницы . Фантазия девелоперов часто выражается в появлении специфичных объектов: пекарни, пивоварни, зоопарка, страусиной фермы, «дома рыбака» и т.д. Такие объекты становятся основной «завлекалочкой» поселка, его отличительной особенностью. «На практике под общественную зону в обычных поселках отводят не более 20% территории, 10% из которых дороги, развязки и парковки», - уточняет эксперт.

Если девелопер хочет разнообразить набор объектов инфраструктуры, он может, например, соорудить искусственный пруд, посадить сад с фруктовыми деревьями. «В нашем коттеджном поселке бизнес-класса «Приволье» в 110 км от МКАД по Симферопольскому шоссе предусмотрен пляж с охраняемым причалом для хранения катеров и яхт, летнее кафе и беседки в окружении соснового бора, а также фонтаны с благоустроенной зоной отдыха», - рассказывает Александр Коваленко, коммерческий директор Uniparx Service. - Кроме того, появится клубный дом, который станет центральным местом общения и отдыха жителей посёлка - с рестораном, бильярдом, гостиными комнатами, бизнес-центром, а также детский клуб с игровой комнатой и детскими площадками».

Андрей Игнатов, генеральный директор компании «Эстейт Инвестментс», рассказал нам об инфраструктуре жилого комплекса «Дубна Ривер Клаб», который располагается в курортной зоне Московского моря на берегу реки Дубна. На территории поселка - большие прогулочные зоны, детские и спортивные площадки, центральный пешеходный бульвар с выходом к набережной, а у воды на территории более 4 га находится благоустроенная парковая зона с пляжем. Общая зона занимает не менее 35% от всей площади застройки. На въезде в комплекс располагается здание с магазинами, кафе и фитнес-центром.

Площадь общественной зоны во многом определяется статусом поселка - чем она больше, тем выше статус. Но как отметил Владимир Яхонтов, Управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», экономя, застройщики иногда сокращают общественные площади до 15% от общей площади участка, но это неправильно - ведь помимо собственных земельных участков и дорог в поселке обязательно должно быть хотя бы место для прогулок. В статусных и дорогих поселках на общественных территориях находятся даже парки с фонтанами, озерами, не говоря уже о фитнес-центрах и салонах красоты. А в поселках таунхаусов общественные территории могут доходить до 50% от общей площади поселка - за счет того, что собственные участки земли маленькие.

По оценке Александра Дубовенко, директора по развитию компании ГУД ВУД, в поселках экономкласса «общественные зоны, включая дороги», занимают 15-20%, в бизнес-классе - 25-30%, а в элитном - уже не ограниченно и может доходить до 50-60%.

Илья Сапунов, генеральный директор компании «Красивая Земля», считает, что если поселок занимает примерно 100 гектар, то под общественную зону выделяется соток 40-50. На этом участке могут быть построены спортивные и детские площадки, магазины, офисы продаж, беседки, парки. И такое соотношение сохраняется почти во всех поселках компании. Дополнительно в поселке «Сосновый Бор-2» предусмотрены корты для большого тенниса. В поселке «Сосновый Аромат» запланировано создание небольшого искусственного пруда в общественной зоне.

Сколько раз можно менять генплан

Эксперты утверждают, что в поселках, возводимых их компаниями, все будет в лучшем виде. Тем более что все объекты отражены в генплане поселка. Как объяснил Самир Джафаров, коммерческий директор 11 Invest (инвестор поселка «Баден Хиллс»), генеральный план - это официальный документ, выполненный по установленным правилам, который включает в себя определенный набор чертежей по всем СНиПам, нормам, правилам и ГОСТам. Этот документ идет на согласование в архитектурный или градостроительный совет. Согласно этому документу ведется строительство поселка с учетом всех планировочных решений, инженерии, коммуникаций и пр.

Но несоблюдение ранее представленного генплана - это не частный случай Светланы. К сожалению жители многих поселков после заселения не нашли в своих поселках многих объектов, отраженных в генпланах .

Как объяснил Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»), коррекция генплана в процессе строительства - это обычное явление . Первая коррекция происходит по мере прокладки коммуникаций, а далее - по мере строительства. Андрей Игнатов («Эстейт Инвестментс») подтвердил, что в проекте «Дубна Ривер Клаб» на этапе застройки были проведены незначительные корректировки въездной группы и увеличены площади парковок у малоквартирных домов. Самир Джафаров (11 Invest) также отметил, что при необходимости застройщик может внести обоснованные изменения в генплан застройки, что также потребует дополнительных согласований с администрацией. Если корректировки согласовываются, в них нет ничего противозаконного, соглашается Алексей Кудрявцев (УК «Волжские дачи»).

Эксперты склоняются к тому, что чаще существенные изменения появляются в поселках без подряда. «В них генплан носит условный характер», - говорит Александр Дубовенко (ГУД ВУД). После того как некий «девелопер» продаст все участки, он ничего строить не будет. Эксперт считает, что горе-застройщик приведет такой аргумент: «Кто обещал, что все, что изображено на генплане, будет строиться за счет девелопера? Скажите спасибо, что мы оставили эти участки не проданными. Скидывайтесь и стройте!».

Александр Коваленко (Uniparx Service) подтверждает, что даже в поселках с подрядом вполне возможна ситуация, когда, например, изначально в центре поселка планировалась общественная зона площадью 2-3 га, а затем девелопер решил какую-то ее часть «нарезать» на участки и распродать. Бывают случаи, когда общественную зону переносят из одного места в другое или отказываются от каких-то объектов, которые планировалось построить ранее.

Андрей Игнатов («Эстейт Инвестментс») считает, что не всегда коррекция ранее представленного генплана - это плохо, так как есть примеры, когда генплан меняется в лучшую сторону, появляется четкое зонирование и увеличиваются зоны благоустройства, таким образом поселок приобретает дополнительные преимущества в глазах будущих жильцов. «Если же корректировка проводится застройщиком, чтобы решить свои собственные проблемы или увеличить застраиваемую площадь, то тогда это является существенным минусом для покупателей недвижимости в этом поселке», - признает эксперт.

Что хочу, то и ворочу!

Конечно, бывает, что застройщик в изменении генплана и не виноват. Многие компании соблюдают и ранее разработанные концепции и придерживаются генпланов и строят необходимую инфраструктуру. Но спустя какой-то срок она перестает функционировать. И как уже отметила главная героиня нашего рассказа, происходит это по причинам, не зависящим от застройщика. Во многих поселках просто экономически не целесообразно иметь свой детский сад или школу, обслуживать теннисные корты или содержать спа-салон или банный комплекс. Но что делать тогда, когда в поселке, например, появляется промзона или еще какой-то объект, который в понятии жильцов плохо ассоциируется со спокойной загородной жизнью? Могут ли жители поселков требовать от застройщика соблюдения разработанного и представленного на момент продаж генплана?

Андрей Игнатов, генеральный директор компании «Эстейт Инвестментс»:

Требовать нужно, но юридически влиять на процесс соблюдения застройки по генплану практически невозможно. Гораздо важнее отслеживать ход работ на строительной площадке, т.е. как застройщик реализует задуманное и красиво нарисованное на генплане. Нормальный застройщик всегда заинтересован в качественном воплощении своих идей, и поэтому старается соблюдать утвержденную концепцию застройки участка. А если и вводит изменения, то только те, которые ведут к повышению привлекательности общей застройки.

Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу УК «Волжские дачи»:

На все проблемные случаи покупателям можно дать один совет: читайте договор! Перечень инфраструктурных объектов должен быть прописан в договоре наряду со сроками их ввода в эксплуатацию. Объекты инфраструктуры может возводить сам застройщик и рассматривать как отдельный бизнес, либо не считать таковыми и воспринимать как некоторое обременение. Также на возведение и эксплуатацию объектов инфраструктуры могут приглашаться внешние операторы, а сам девелопер участвует в таких проектах землей и коммуникациями. Два приведенных подхода отличаются тем, что в первом девелопер предлагает покупателям связный и проработанный продукт, поселок, где будет комфортно жить и отдыхать, но во втором - краткосрочный коммерческий интерес девелопера может и снизить привлекательность поселка и комфортность проживания в нем.

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»:

Покупатели не могут требовать от застройщика соблюдения генплана, который они увидели, - дело в том, что в договоре купли-продажи в качестве объекта продажи выступает дом и участок, а не весь поселок. Вообще, генплан обычно соблюдается - просто потому, что несоблюдение его является серьезным ударом по репутации застройщика и девелопера. Если, например, в генплане фигурировала школа, а ее не построили, но зато в погоне за выгодой возвели на этом месте пару домов - это минус застройщику.

Александр Дубовенко, директор по развитию компании ГУД ВУД:

Требовать жители, естественно, ничего не могут. Наш совет - изучайте репутацию застройщика и девелопера. Если он заботится о своей репутации, то все обещания будут выполнены. Если девелопер не является профессиональным, то вполне возможно, что он не выполнит обещания. И не потому, что он мошенник, а потому, что он не правильно рассчитал экономику проекта и строительство социальной инфраструктуры будет для него убыточно.

Наиля Бородина, руководитель проекта Пригород «Западная Долина» компании «Загородный проект»:

Покупатели имеют право требовать от застройщика то, что последний обещал ему при продаже участка и объекта недвижимости. Но все это должно быть отражено в договоре.

Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting:

Наилучшей гарантией соблюдения разработанного генерального плана является его утверждение в администрации района в рамках согласования «Проекта планировки коттеджного поселка». Но такую процедуру проходят далеко не все девелоперы. И если корректировка конфигурации частных землевладений для покупателя не критична, то отсутствие в поселке после его ввода в эксплуатацию пожарных водоемов и заявленных объектов инфраструктуры - является действительно значимой проблемой будущих собственников.

Александр Коваленко, коммерческий директор Uniparx Service:

По договору, заключаемому между продавцом и покупателем, последний получает в собственность лишь участок. Общественная зона не является собственностью покупателя, поэтому у продавца остается право изменять ее по своему усмотрению. В этом случае покупателю остается лишь надеяться на порядочность продавца. Чтобы не оказаться в числе обманутых, необходимо заранее собрать информацию о девелопере, почитать форумы, ознакомиться с его реализованными проектами, навести справки у жителей поселка о том, насколько они удовлетворены действиями девелопера, и только потом принимать решение о покупке.

Другой выход - покупать участок в готовом поселке, где уже построены дома и объекты инфраструктуры.

1. Генеральный план поселения, генеральный план городского округа, в том числе внесение изменений в такие планы, утверждаются соответственно представительным органом местного самоуправления поселения, представительным органом местного самоуправления городского округа.

2. Решение о подготовке проекта генерального плана, а также решения о подготовке предложений о внесении в генеральный план изменений принимаются соответственно главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа.

3. Подготовка проекта генерального плана осуществляется в соответствии с требованиями статьи 9 настоящего Кодекса и с учетом региональных и местных нормативов градостроительного проектирования, результатов публичных слушаний по проекту генерального плана, а также с учетом предложений заинтересованных лиц.

4 - 6. Утратили силу.

7. При наличии на территориях поселения, городского округа объектов культурного наследия в процессе подготовки генеральных планов в обязательном порядке учитываются ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в границах зон охраны объектов культурного наследия, в соответствии с законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия и статьей 27 настоящего Кодекса.

8. Проект генерального плана до его утверждения подлежит в соответствии со статьей 25 настоящего Кодекса обязательному согласованию в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

9. Утратил силу.

10. Заинтересованные лица вправе представить свои предложения по проекту генерального плана.

11. Проект генерального плана подлежит обязательному рассмотрению на публичных слушаниях, проводимых в соответствии со статьей 28 настоящего Кодекса.

12. Протоколы публичных слушаний по проекту генерального плана, заключение о результатах таких публичных слушаний являются обязательным приложением к проекту генерального плана, направляемому главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа соответственно в представительный орган местного самоуправления поселения, представительный орган местного самоуправления городского округа.

13. Представительный орган местного самоуправления поселения, представительный орган местного самоуправления городского округа с учетом протоколов публичных слушаний по проекту генерального плана и заключения о результатах таких публичных слушаний принимают решение об утверждении генерального плана или об отклонении проекта генерального плана и о направлении его соответственно главе местной администрации поселения, главе местной администрации городского округа на доработку в соответствии с указанными протоколами и заключением.

14. Утратил силу.

15. Правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства, если их права и законные интересы нарушаются или могут быть нарушены в результате утверждения генерального плана, вправе оспорить генеральный план в судебном порядке.

16. Органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, заинтересованные физические и юридические лица вправе обращаться к главе местной администрации поселения, главе местной администрации городского округа с предложениями о внесении изменений в генеральный план.

17. Внесение изменений в генеральный план осуществляется в соответствии с настоящей статьей и статьями 9 и 25 настоящего Кодекса.

18. Внесение в генеральный план изменений, предусматривающих изменение границ населенных пунктов в целях жилищного строительства или определения зон рекреационного назначения, осуществляется без проведения публичных слушаний.

Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ) Глава 3. Территориальное планирование Статья 24 ГрК РФ. Подготовка и утверждение генерального плана поселения, генерального плана городского округа

3. Подготовка проекта генерального плана осуществляется в соответствии с требованиями статьи 9 настоящего Кодекса и с учетом региональных и (или) местных нормативов градостроительного проектирования, результатов публичных слушаний по проекту генерального плана, а также с учетом предложений заинтересованных лиц.

4. Региональные и местные нормативы градостроительного проектирования содержат минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека (в том числе объектами социального и коммунально-бытового назначения, доступности таких объектов для населения (включая инвалидов), объектами инженерной, транспортной инфраструктур, благоустройства территории).

5. Утверждение региональных нормативов градостроительного проектирования осуществляется с учетом особенностей поселений, городских округов в границах субъекта Российской Федерации. Состав, порядок подготовки и утверждения региональных нормативов градостроительного проектирования устанавливаются законодательством субъектов Российской Федерации с учетом положений части 5.1 настоящей статьи.

5.1. Проект региональных нормативов градостроительного проектирования подлежит размещению на официальном сайте субъекта Российской Федерации не менее чем за два месяца до их утверждения. Региональные нормативы градостроительного проектирования утверждаются органом государственной власти субъекта Российской Федерации с учетом предложений органов местного самоуправления муниципальных образований, расположенных в границах такого субъекта Российской Федерации.

6. Утверждение местных нормативов градостроительного проектирования осуществляется с учетом особенностей населенных пунктов в границах муниципальных образований, межселенных территорий. Состав, порядок подготовки и утверждения местных нормативов градостроительного проектирования устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Не допускается утверждение местных нормативов градостроительного проектирования, содержащих минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека ниже, чем расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека, содержащиеся в региональных нормативах градостроительного проектирования.

9. Утратил силу.

10. Заинтересованные лица вправе представить свои предложения по проекту генерального плана.

14. Утратил силу.