تخضع المباني الجديدة للتسجيل الإلزامي لمجموعة من المستندات. يشمل السجلات المساحية مبنى سكني. بناءً على نتائج التدقيق ، يتم إصدار المالكين شهادة تقنيةالمباني السكنية. يتم تخصيص رقم فريد لكل شقة.
قبل البدء في إجراء مطول ، يوصى بمعرفة ما إذا كان العقار مسجلاً. يمكن القيام بذلك عبر الإنترنت ، وجميع المعلومات متاحة للجمهور على موقع Rosreestr الإلكتروني. كل ما تحتاجه هو رقم سند الملكية.
يجب على جميع المالكين الحصول على جواز سفر مساحي للمسكن ، بما في ذلك أولئك الذين لا يعيشون في المبنى.
يحتوي هذا المستند على معلومات دقيقة:
- الرقم المساحي للمباني ؛
- لقطات الغرفة
- المعدات التقنية للمبنى.
- نوع الهيكل وتكوين المواد وطريقة الزخرفة الداخلية ؛
- معلومات كاملة عن أصحاب المساكن ؛
- موقع الكائن على الأرض ، العنوان ؛
- معلومات عن الضريبة في شكل قيمة تقديرية يتم على أساسها تكوين ضريبة الأملاك السنوية.
يتم تخزين المعلومات حول المبنى على الموقع الإلكتروني لسجل العقارات العقاري. باستخدام قاعدة بيانات واحدة ، يمكنك العثور بسرعة على جميع المعلومات حول الكائن والديون الضريبية.
التسجيل مطلوب لأصحاب المباني التالية:
- شقق سكنية؛
- مباني المستودعات
- مباني صناعية؛
- المباني الخطية.
كما تم تسجيل المباني تحت الإنشاء.
يخضع جواز السفر المساحي لإعادة الإصدار عند إجراء التغييرات ، فيما يتعلق ببناء الامتدادات أو بعد إعادة تطوير المساحة الداخلية. لا يمكن تنفيذ المعاملات بدون هذا المستند.
وتشمل هذه إجراءات التبرع وبيع الممتلكات أو التبادل. للحصول على رقم لشقة ، يجب عليك أولاً معرفة نوع الطلب الذي يجب مراسلة وكالة حكومية. لكل تسجيل ، مطلوب نموذج لعينة معينة.
يتأثر نوع الطلب بالغرض الذي يتم من أجله يتم التسجيل المساحي:
- التسجيل في نهاية الإصلاح في الشقة ؛
- الحصول على المستندات في مبنى جديد (إذا تم إصدار جواز السفر لأول مرة) ؛
- البيع الجزئي للعقار
- تصفية الغرفة فيما يتعلق بالبيع الكامل للشقة.
أنواع الأوراق للأعمال الورقية
بالإضافة إلى تطبيق النموذج المعمول به ، من الضروري جمع مستندات إضافية تؤكد الهوية والملكية.
يتطلب التسجيل العقاري الأوراق المعتمدة التالية:
- وثيقة تؤكد هوية الشخص - جواز سفر ؛
- يمكن تنزيل نماذج الطلبات من الإنترنت أو أخذها من السلطة حيث يتم التسجيل ؛
- في عام 2016 ، شهادات تسجيل الدولةحقوق الملكية ، لذلك تحتاج فقط إلى مقتطف من سجل الدولة;
- جواز سفر فني للمنزل
- من أجل إزالة المبنى من السجل ، يتم إجراء فحص الممتلكات من قبل لجنة خاصة ويتم وضع قانون من النموذج المعمول به. يجب أن يتم تقديمه إلى سلطة Rosreestr. الغرض من هذا الإجراء أن يقوم به مهندسو المساحة المدرجون على الموقع الرسمي للدائرة.
يتم التحقق من الممتلكات على أساس مدفوع ، حيث أن المهندسين لا ينتمون إلى موظفي الخدمة المدنية ، ولكن لهم الحق فقط في تنفيذ الإجراء بسبب المؤهلات المكتسبة.
التسجيل في حد ذاته لا يتطلب تكاليف مالية.يتم التعامل مع قضايا الأعمال الورقية من قبل الإدارات الإقليمية في Rosreestr.
هناك ثلاث طرق لتقديم المستندات المجمعة. لهذا ، تم إنشاء فروع على الإنترنت. من الممكن أيضًا إرسال الأوراق عبر البريد.
تحتاج إلى إحضار الحزمة المعدة شخصيًا إلى المكاتب الحكومية التالية:
- مركز متعدد الوظائف لتقديم الخدمات الحكومية والبلدية. يمكنك معرفة عنوان أقرب فرع على موقع الويب الخاص بـ mfc.rf. ستجد هنا جميع المعلومات المتعلقة بالنظر في الطلب المقدم ؛
- غرفة المساحة - يمكن العثور على عناوين المكاتب على موقع الويب kadastr.ru ؛
- فروع Rosreestr. من الأفضل إلقاء نظرة على العناوين الموجودة على موقع الويب rosreestr.ru.
للبحث عن فرع مناسب ، يتم تحديدهم بالمنطقة المساحية الحالية حيث يقع العقار. عند تقديم حزمة من المستندات ، بالإضافة إلى التوكيل الرسمي ، سيُطلب من الممثل القانوني تقديم بطاقة هوية: من الأفضل أن تأخذ جواز سفر.
كم من الوقت يستغرق بعد تقديم الطلب؟
شروط النظر محددة بموجب القانون ولا تتجاوز 10 أيام.
يتم احتساب هذه المرة من لحظة استلام الطلب من مالك الشقة. يمكنك معرفة مدى استعداد جواز سفرك من خلال بوابة الإنترنت gosuslugi.ru. هذا الموقع يحتوي على جميع المعلومات الضرورية. يمكنك هنا أيضًا تنزيل أحدث النماذج من النموذج الذي تم إنشاؤه والتعرف على قواعد إرسال المستندات.
عندما يكون جواز السفر الخاص بالمبنى جاهزًا ، يمكن فقط للممثل القانوني أو مالك الشقة استلامه. غالبًا ما تقلل السلطات الإقليمية من وقت النظر في الطلب ، ولكن يتم احتساب الوقت من لحظة وصول الأوراق إلى القسم المركزي في Rosreestr. هذا ما يحدث عندما تتصل بفروع MFC.
بناءً على نتائج المقابل ، يتم إصدار جواز سفر للعقار ، ويحدد السجل العقاري للدولة رقمه. يتم تسليم الوثيقة الرسمية إلى المالك.
يمكن للمواطن الحصول على مستخرج. سيكون بمثابة دليل على التسجيل.
ومع ذلك ، فإن القرار الإيجابي لا يحدث دائمًا. غالبًا ما يتم إرجاع الأوراق لتصحيح العيوب.
- عدم وجود أحد المستندات المدرجة ؛
- عدم وجود أختام أو وجود نسخ غير مصدقة ؛
- انحرافات تنسيق التطبيق عن المعيار ؛
- شرط المالك يتعارض مع تشريعات الاتحاد الروسي ؛
- التناقضات في الأفعال بناءً على نتائج التفتيش الموقعي للشيء.
يذكر إشعار المالك:
- سبب الرفض. يجوز لسلطة Rosreestr تعليق التسجيل ؛
- قائمة كاملة بالأخطاء ونصائح حول تصحيح عيوب التصميم.
ومع ذلك ، يمكنك أيضًا الطعن في قرار هيئة الدولة. من أجل عدم تأخير عملية التفكير في حالة النزاع ، يلجأون إلى المتخصصين ذوي الخبرة في هذا المجال. سيقوم المحامون بعمل توقع أولي لنتائج الإجراءات والإشارة إلى إطار زمني إيجابي لحل المشكلة.
حالات المشاكل
الحصول على جواز سفر مساحي سيساعدك منظمات التصميم. هيئات الدولةتقديم المساعدة للسكان. تستقبل نافذة المساعدة باستمرار المواطنين الذين يعانون من مشاكل. هناك يمكنك أيضًا معرفة ما إذا كان العقار مسجلاً بالفعل. يتم تنفيذ هذا الإجراء أيضًا عبر الإنترنت.
قبل تسجيل الشقة ، يجب أن يكون للمنزل الذي تقع فيه بالفعل جواز سفر وأن يكون مسجلاً فيه السجل العقاري للدولةالعقارات. إذا لم يحدث ذلك ، فلن يتمكن المالك من الحصول على رقم العقار.
لضمان الشرعية الكاملة للإجراءات ، يجب أن يظهر الكائن في قاعدة بيانات سلطتين:
- السجل العقاري للولاية ؛
- سجل الدولة الموحد للحقوق.
إذا لم يتم مراعاة هذا الجانب ، تنشأ حالات الصراع في تنفيذ المعاملات العقارية. تنشأ المشاكل عند البيع والتبادل وتقديم شقة بكفالة إلى أحد البنوك.
لكي تتصرف بصفتك المالك الحقيقي لمساحة المعيشة ، لا يكفي أن يكون لديك مفاتيح لها بل وأن تعيش فيها. لا يمكن أن يصبح المالك القانوني إلا بعد أن تكون شهادة الملكية جاهزة. بدون هذه الوثيقة من المستحيل التخلص منها متر مربعحسب تقديرك: بيع أو توريث أو تبرع.
تتكون العملية من عدة مراحل. خصوصية إحداها هي الحاجة إلى وضع المبنى الجديد في السجل المساحي. والنتيجة هي استلام جواز سفر مع شرح صادر عن Rosreestr.
من الخارج ، كل شيء يبدو بسيطًا جدًا. بعد تقديم الطلب ، يصل الموظف الفني في الوقت المتفق عليه ، والذي يقيس المنطقة ويتحقق من التخطيط. يجب أن تتطابق البيانات التي يتلقاها مع تلك المشار إليها في الخطة الأولية. شركة بناء. في حالة إجراء أي إعادة تطوير في الشقة ، لا يمكن التسجيل المساحي لشقة في مبنى جديد إلا بعد إضفاء الشرعية عليها.
ومع ذلك ، من الناحية العملية ، غالبًا ما يواجه عملاؤنا جميع أنواع العقبات ، التي لم يكن لديهم فكرة عن وجودها من قبل. يعرف المتخصصون في الشركة هذا الأمر عن كثب ومستعدون دائمًا لتقديم المساعدة المؤهلة في التغلب عليها.
تكلفة التسجيل المساحي لشقة في مبنى جديد
يقدم مركزنا خدمة التسجيل المساحي للشقق في مبنى جديد. كقاعدة عامة ، كل حالة فردية وتعتمد على سبب رفض التسجيل في التسجيل المساحي. اعتمادًا على مقدار العمل المطلوب ، يتغير سعر الخدمة أيضًا.
الحصول على جواز سفر مساحي لشقة في مبنى جديد
وبالتالي ، من أجل الحصول على جواز سفر مساحي لمبنى جديد ، غالبًا ما يتطلب الأمر الكثير من الجهد. على أي حال ، فإنهم يستحقون ذلك ، لأنه ، كما ذكرنا سابقًا ، لا يمكن إجراء أي معاملات عقارية إلا على أساس شهادة ملكية.
في الواقع ، جواز السفر المساحي لشقة في مبنى جديد هو مستخرج من سجل الدولة. يشير ، على وجه الخصوص ، إلى مؤشرات مثل الأرضية والمساحة والحجم الإجمالي والتخطيط ووجود الشرفة على سبيل المثال.
بالإضافة إلى ذلك ، يتم الحصول على ملفات جواز سفر مساحيفي المبنى الجديد ، يعني تزويد مالك المسكن ، في مجموعة المستندات العامة ، والجزء الرسومي ، أي مخطط تفصيلي للشقة مع إشارة واضحة إلى اللقطات.
كيفية تسجيل شقة في مبنى جديد للتسجيل المساحي
في الوقت الحالي ، لا يمكن لمشتري المساكن الأولية انتظار اللحظة التي يزعج فيها المطور وضع المبنى الجديد في السجل المساحي ، ولكن يسجل الشقة بمفرده ، أو بدعم قوي من خبرائنا.
بالمناسبة ، فإن التسجيل المساحي لمبنى جديد يعني أيضًا حرية عمل مماثلة لأصحاب المباني غير السكنية.
يتم طلب جواز سفر مساحي للشقة في غرفة المساحة أو في المركز متعدد الوظائف ، في حين أن العملية متطابقة تقريبًا. من الممكن الحصول على جواز سفر عبر الإنترنت على موقع Rosreestr الإلكتروني.
صعوبات في الحصول على جواز سفر مساحي لشقة في مبنى جديد
قبل أن تحصل على جواز سفر مساحي لمبنى جديد ، تحتاج إلى معرفة ما إذا كان هذا الإجراء سينطبق على المبنى بأكمله ، أو ما إذا كان يتعين على المالكين الفعليين للشقق القيام بكل شيء بأنفسهم.
إذا لم يضع المطور المنزل في السجل المساحي بالكامل ، فيجب على المستأجرين الاهتمام به بأنفسهم.
كيف يتم اصدار جواز سفر مساحي لمبنى جديد؟
في حالة عدم قيام المطور بعمل جواز سفر مساحي من تلقاء نفسه ، فسيتعين عليه اجتياز هذه المرحلة بمفرده. سيتطلب ذلك قائمة ببعض المستندات التي سيُعدها موظفونا دون صعوبة كبيرة.
ماذا تفعل إذا لم يضع المطور المنزل في السجل المساحي؟
لسوء الحظ ، كما تبين الممارسة ، يمكن أن يتأخر وضع المنزل في التسجيل المساحي من قبل المطور بشكل كبير في الوقت المناسب. لن نتحدث عن أسباب ذلك في إطار هذا المقال ، فمن الأفضل التركيز على كيفية الخروج من مثل هذا الموقف بكرامة.
الطريقة الأكثر منطقية وفعالية هي اللجوء إلى المحكمة من أجل تسريع التسجيل المساحي لمبنى جديد. لا ينبغي أن تخاف من اتخاذ مثل هذه الخطوة ، لأن العديد من أصحاب الأسهم بهذه الطريقة يسعون لتحقيق العدالة في الحصول على ملكية العقارات. صحيح ، مع تحذير واحد: مصالحهم ، كقاعدة عامة ، يمثلها محامون أكفاء. محامونا قادرون تمامًا على هذا النوع من المهام.
هل البناء مطالب بتسجيل المنزل في السجل المساحي؟
الحالات التي لا يضع فيها المطور المنزل في السجل المساحي شائعة جدًا.
في الوقت نفسه ، يحدث هذا أيضًا عندما يقوم المطور ، دون أي مشاكل ، بنقل جواز السفر المساحي إلى المشتري ، وهو ، بمفرده ، أو بمشاركة متخصصينا ، يمر بعملية الحصول رسميًا على شقة خاصة به. منشأه.
من ناحية أخرى ، لا ينص التشريع الحالي على التزام المطور بوضع المنزل في السجل المساحي. لهذا السبب غالبًا ما يحدث سوء تفاهم بين الطرفين ، والذي لا يمكن تصحيحه إلا من قبل المتخصصين في شركتنا.
هل يجب على المطور تقديم جواز سفر مساحي؟
يهتم الكثيرون بما إذا كان المطور يصدر جواز سفر مساحي ، أو ما إذا كان ينبغي على المرء أن يحصل عليه بنفسه. كل هذا يتوقف على ما إذا كان العقد ذي الصلة ينص على تنفيذ مثل هذه الوثيقة.
إذا لم يكن الأمر كذلك ، فلن يكون المطور مطالبًا بعمل جواز سفر مساحي للشقة ، مما يعني أنه سيتعين عليك القيام بذلك بنفسك.
الخيار الأنسب للمشتري هو الخيار الذي يتم فيه توقيع جميع الاتفاقيات الإضافية للعقد قبل شهادة القبول. العقد نفسه ، وكذلك الاتفاقات الخاصة به ، تحدد التزامات الأطراف. في الوقت نفسه ، يثبت فعل القبول والتحويل حقيقة تنفيذهما.
المطور يرفض وضع العقار في مبنى سكني في السجل المساحي. ماذا يمكن أن تفعل شركة المساهمة؟
منطقة الخطر: رفض أو تهرب المطور بموجب اتفاقية المشاركة في رأس المال من وضع المنزل والمباني في التسجيل المساحي.
أعضاء: المطور والشركة - مشارك في البناء المشترك.
عواقب سلبية: استحالة إضفاء الطابع الرسمي على ملكية الشقة لفترة طويلة.
صفقة
لا يمكن للمشاركين في البناء المشترك لمبنى سكني أن يكونوا أفرادًا فحسب ، بل شركات أيضًا (المادة 1 من القانون الاتحادي الصادر في 30 ديسمبر 2004 رقم 214FZ "بشأن المشاركة في البناء المشترك المباني السكنية <…>"). غالبًا ما تشتري الشركات شققًا لأغراض الاستثمار. بالطبع ، يسعى المشاركون في البناء المشترك (المشار إليهم فيما يلي باسم أصحاب الأسهم) إلى تسريع عملية تسجيل ملكية مبانيهم السكنية في منزل مبني. ولكن هناك صعوبات في ذلك ، حتى عندما يتم تشغيل المنزل ويتم نقل الشقق إلى أصحاب الأسهم بموجب قانون القبول والنقل. الحقيقة هي أنه من أجل تسجيل حقوق الملكية ، هناك حاجة أيضًا إلى معلومات حول التسجيل المساحي للمنازل والشقق.
المخاطر
يمكن لكل من مالكي العقارات وأي أشخاص آخرين التقدم بطلب للحصول على تسجيل مساحي لمبنى ومباني فيه (الجزء 2 من المادة 20 من القانون الاتحادي الصادر في 24 يوليو 2007 رقم 221-FZ). في حالة البناء المشترك ، يمكن أن يتم ذلك من قبل المطور أو المشارك في البناء المشترك (المساهم). ومع ذلك ، من الناحية العملية ، ليس كل شيء بهذه البساطة. في السابق ، وضع المطور المنزل في السجل المساحي ، وعندها فقط قاموا بتسجيله في السجل غرف منفصلة. تم القيام بذلك إما عن طريق المطور نفسه بالاتفاق مع أصحاب الأسهم مقابل رسوم ، أو من قبل المشاركين في البناء المشترك بأنفسهم (لكل منهم شقته الخاصة). بعد ذلك ، حصل أصحاب الأسهم على فرصة تسجيل ملكية المساكن في Rosreestr. ولكن من 01.10.13 دخلت القواعد الجديدة حيز التنفيذ - الآن ، عند تسجيل مبنى سكني ، السلطة التسجيل المساحي(يشار إليها فيما يلي باسم الغرفة المساحية) يجب على الفور تسجيل جميع المباني الموجودة فيها ، بما في ذلك تلك التي تشكل ملكية مشتركة في مبنى سكني (الجزء 4.1 من المادة 25 من القانون رقم 221-FZ).
في الوقت الحالي ، تقوم إدارة العقارات التابعة لوزارة التنمية الاقتصادية في روسيا بتطوير مشروع أمر ينص على إمكانية إعداد خطة فنية لمبنى سكني ، والتي تحتوي في نفس الوقت على معلومات حول المباني الموجودة فيه. التاريخ المخطط لدخول التغييرات المذكورة أعلاه حيز التنفيذ هو 30 يونيو 2014 (خطاب وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا بتاريخ 29 نوفمبر 2013 رقم OG-D23-15744 "قيد الإعداد خطة فنيةمبنى سكني<…>»).نشأت صعوبات مع التطبيق العملي لهذه القاعدة. من بين المستندات المطلوبة للتسجيل المساحي ، تم تسمية المخطط الفني للمبنى (الفقرة 3 ، الجزء 1 ، المادة 22 من القانون رقم 221-FZ). لكن النموذج الحاليتحتوي هذه الوثيقة على معلومات حول المبنى فقط ، ولكن لا تحتوي على معلومات حول المبنى الموجود فيه (تمت الموافقة على النموذج بأمر من وزارة التنمية الاقتصادية الروسية بتاريخ 01.09.10 رقم 403 "عند الموافقة على نموذج الخطة الفنية لـ المبنى ومتطلبات إعداده "). وفي الوقت نفسه ، من أجل التسجيل المساحي للمباني ، هناك حاجة إلى هذه المعلومات. في هذا الصدد ، يجب الآن على المطورين ، بالإضافة إلى المخطط الفني للمبنى ، تقديم المخططات الفنية لكل غرفة في المنزل إلى سلطة التسجيل المساحي (لم يكن هذا مطلوبًا من قبل). لذلك ، الآن العديد من المطورين ليسوا في عجلة من أمرهم لإعداد المستندات للتسجيل المساحي - وهذا يتطلب تكاليف مالية كبيرة لإعداد الخطط الفنية لجميع الغرف في المبنى ، وبما أن هذا الإجراء ظهر مؤخرًا نسبيًا ، قبل بضع سنوات ، عند توقيع العقود فيما يتعلق بالمساهمة في رأس المال في البناء ، لم يفترض المطورون تكبد مثل هذه التكاليف الإضافية.
يبدو أن القانون يوفر طريقة للخروج من هذا الموقف: بدلاً من المخطط الفني لمبنى سكني ، يمكنك تقديم نسخة من الإذن لتشغيل المنشأة إذا تم استلامها بعد يوم القانون رقم 221 -دخلت المنطقة الحرة حيز التنفيذ ، أي بعد 01.01. يتم تطبيق رقم 221-FZ فيما يتعلق بالمباني والهياكل والمباني وأشياء البناء قيد التنفيذ على وجه التحديد من هذا التاريخ (البند 3 من الجزء 1 من المادة 22 ، الأجزاء 1 ، 2 من المادة 43 ، الجزء 7 من المادة 47 من القانون رقم 221- القانون الاتحادي ، خطاب من وزارة التنمية الاقتصادية لروسيا بتاريخ 29 نوفمبر 2013 رقم OG-D23-15744 "بشأن إعداد خطة فنية مبنى سكني<…>"، خطاب من وزارة التنمية الاقتصادية لروسيا بتاريخ 01.11.13 رقم D23i-5279).
تكمن الصعوبة في حقيقة أن الشكل الحالي للإذن بتكليف شيء ما (تمت الموافقة عليه بموجب مرسوم حكومة الاتحاد الروسي المؤرخ 24 نوفمبر 2005 رقم 698 "بشأن شكل تصريح البناء وشكل الإذن بالتنفيذ كائن ") لا يحتوي على معلومات حول المباني ، المنصوص عليها في المادة 7 من القانون رقم 221-FZ ، والذي يسمح لك بتحديد العقاراتكعنصر فردي. وهذه المعلومات ، كما هو موضح في الجزء 3 من المادة 1 من القانون رقم 221-FZ ، مطلوبة للتسجيل المساحي للدولة (خطاب وزارة التنمية الاقتصادية لروسيا بتاريخ 01.11.13 رقم D23i-5279).
يجب القضاء على هذه الفجوة بأمر Gosstroy رقم 115 / GS المؤرخ 8 أبريل 2013 "عند الموافقة على شكل رخصة البناء وشكل التكليف بشيء ما": النموذج الجديد يحتوي على المعلومات اللازمة للتسجيل المساحي للمبنى دون مشاركة صاحب حقوق النشر. لم يتم تسجيل الأمر من قبل وزارة العدل.وبالتالي ، فإن القاعدة التي تنص على أنه بدلاً من الخطة الفنية يمكن تقديم تصريح لتشغيل شيء ما لا تعمل في الواقع. لذلك ، في حين أن المطور لديه فرصة واحدة لوضع المنزل والشقق فيه في السجل المساحي - لتقديم مخطط فني للمبنى ومخططات فنية لجميع المباني. اتخذ معظم المطورين موقف الانتظار والترقب. علاوة على ذلك ، لا ينص القانون على عقوبات في حالة عدم تقديم مثل هذه المستندات.
تدابير وقائية
يمكنك الانتظار لفترة طويلة للمطور لتقديم المستندات إلى سلطة التسجيل المساحي. لذلك ، أدلى المشرع قاعدة عامةاستثناء للمباني السكنية المباني السكنية: من 01.10.13 ، ليس من الضروري تسجيل الشقق في السجل العقاري في نفس وقت تسجيل المنزل (الجزء 4 من المادة 25 من القانون رقم 221-FZ). من الناحية النظرية ، يمكن للمساهم أن يضع المسكن في السجل المساحي بنفسه ، دون انتظار المطور لتسجيل المنزل بأكمله. للقيام بذلك ، تحتاج إلى تقديم طلب للتسجيل المساحي والعديد من المستندات: خطة فنية للشقة ، توكيل رسمي (إذا تقدم الممثل بطلب للحصول على التطبيق) ، نسخة من سند الملكية أو سند الملكية للشقة: في هذه الحالة ، هذا هو اتفاق المشاركة في رأس المال ووثيقة قبول ونقل الشقة (الجزء 1 من هذا القانون). 1 المادة 22 من القانون رقم 221-FZ). يمكن للمساهم أن يطلب بشكل مستقل خطة فنية لشقة من مهندس مساحي أو من شركة توظف مهندسين مساحيين على الأقل (المادة 33 من القانون رقم 221-FZ).
لكن من الناحية العملية ، يتلقى أصحاب الأسهم حتى الآن رفضًا في الغالب (بما في ذلك بسبب عدم وجود خطط فنية للمباني). لم يتضح بعد ما إذا كان يجب على المساهم إرفاق التطبيق بالخطة الفنية للمبنى (نسخة من إذن تشغيل المنشأة) ، إذا كان لدى المطور هذه المستندات في غرفة مساحيةلم تقدم. من ناحية أخرى ، فإن الفقرة 3 من الجزء 1 من المادة 22 من القانون رقم 221-FZ ، من بين المستندات المطلوبة للتسجيل المساحي ، تحدد الخطة الفنية ليس فقط للمباني ، ولكن أيضًا للمباني. من ناحية أخرى ، فإن القاعدة التي تسمح بتسجيل المباني السكنية بشكل منفصل عن المبنى السكني بأكمله (الجزء 4 من المادة 25 من القانون رقم 221-FZ) خاصة فيما يتعلق قواعد عامة. والغرض منه على وجه التحديد هو ضمان محاسبة المباني السكنية حتى في حالة عدم وجود مستند للتسجيل المساحي للمبنى بأكمله. لكن بالحكم على ممارسة رفض تسجيل الشقق قبل تسجيل المنزل ، فإن الغرفة المساحية لها رأي مختلف.
اتضح أن قاعدة الجزء 4 من المادة 25 من القانون رقم 221-FZ لم تدخل حيز التنفيذ بعد ، ومن المستحيل وضع شقة في السجل المساحي عندما لا يكون المنزل مسجلاً. حتى يتغير هذا الوضع (على وجه الخصوص ، حتى تتم الموافقة على أشكال جديدة من الخطة الفنية والإذن بتشغيل المرفق) ، يمكن للمشاركين فقط اتخاذ التدابير المذكورة أدناه.
استئناف ضد إجراءات (تقاعس) الغرفة المساحية. إذا فشلت محاولة تسجيل شقة في السجل المساحي ، فمن الممكن ، وفقًا للقواعد العامة (المادة 200 من APC للاتحاد الروسي) ، الطعن في رفض أو تقاعس غرفة المساحة ، بالإشارة إلى أحكام الجزء 4 من المادة 25 من القانون رقم 221-FZ.
يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن موقف محاكم التحكيم هو عكس ذلك: إذا لم يكتمل البناء ، لا يحق لأصحاب الأسهم رفع دعوى ملكية للاعتراف بالملكية (انظر قرار محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 21 مارس 2013 برقم VAS-13239/12 في القضية رقم A55-16103 / 2010). ولكن بما أن توحيد الممارسة أمر متوقع في المستقبل القريب ، في المنازعات يمكن للمرء أن يشير إلى موقف المحكمة العليا.الاعتراف بالملكية في أمر قضائي . يحق للمساهم التقدم إلى المحكمة للاعتراف بملكية الشقة (انظر حكم الاستئناف الصادر عن محكمة موسكو الإقليمية بتاريخ 25 ديسمبر 2012 في القضية رقم 33-24819 / 2012). إذا لم يتلق المطور إذنًا لتشغيل المنزل أو لم يكمل البناء ، فيمكن تقديم مطالبة للاعتراف بملكية حصة في كائن قيد الإنشاء (انظر الفقرة 18 من مراجعة ممارسة محكمة تسوية المنازعات<...>، وافق هيئة رئاسة القوات المسلحة للاتحاد الروسي في 13 أبريل / نيسان 2018). في الدعوى القضائية ، يمكنك أيضًا الإعلان عن شرط تسجيل شقة للتسجيل المساحي ، بالرجوع إلى قاعدة الجزء 4 من المادة 25 من القانون رقم 221-FZ.
تضمين شروط خاصةفي اتفاقية المشاركة. بالنسبة لتلك الشركات التي ستوقع للتو عقودًا ، يُنصح بالاهتمام بشرط توزيع التكاليف لإعداد الخطة الفنية للمنزل والشقة. إذا لم تكن هذه الشروط موجودة ، يمكنك أن تعرض على المطور تضمينها في العقد. نظرًا لأنهم يأخذون في الاعتبار ، من بين أمور أخرى ، اهتماماته (يزيلون المشكلة ، نظرًا لأن المطورين ليسوا في عجلة من أمرهم لتسجيل المنازل) ، يمكن للمطور الاجتماع في منتصف الطريق. يمكن صياغة الشرط على النحو التالي: "اتفق الطرفان على أن يلتزم المطور بتنفيذ جميع الإجراءات اللازمة للحصول على مخطط فني للمنزل وجميع المباني الموجودة فيه ، بما في ذلك الحصول على المخططات الفنية ودفع تكاليف إنتاجها. المشارك في البناء المشترك ، قبل هذا التاريخ وكذا ، يدفع للمطور تكاليف رسم المخطط الفني للمسكن ، وتحويله إليه بعد الحصول على إذن لتكليف مبنى سكني. في الوقت نفسه ، لا يمكن أن يتجاوز المبلغ الذي يدفعه أحد المشاركين في البناء المشترك للمطور لإعداد خطة فنية لغرفة واحدة الكثير من الروبلات. من أجل تحديد مبلغ معقول ، يُنصح المساهم بدراسة تكلفة السوق لتصنيع خطة فنية ومراعاة تكاليف المطور (رحلات الموظف إلى مهندس مساحي، وتكاليف الوقت ، وما إلى ذلك). إذا أصر المطور على سعر أعلى ، فيمكن تصور أن يطلب المساهم نفسه ويدفع مقابل الخطة الفنية للشقة وينقلها إلى المطور.
نظرًا لأن القانون لا ينص على مسؤولية المطور عن عدم تقديم المستندات إلى غرفة المساحة ، فمن المستحسن أن ينص العقد ليس فقط على الإطار الزمني لتسجيل المنزل والشقة ، ولكن أيضًا عقوبات انتهاك الالتزامات. مثال قد يكون شيئًا كهذا: "يتعهد المطور ، بحلول هذا التاريخ وفي مثل هذا التاريخ ، أن يقدم إلى سلطة التسجيل المساحي ذات الصلة جميع المستندات اللازمة للتسجيل المساحي للمبنى السكني وجميع المباني الموجودة فيه. في حالة عدم تقديم المستندات خلال الإطار الزمني المحدد ، يجب على المطور دفع غرامة للمشترك في البناء المشترك في مثل هذا المبلغ عن كل يوم تأخير.
إدخال مثل هذه الشروط سيكون حافزًا للمطور: أولاً، بسبب حقيقة أن المطالبات من المشارك مستبعدة ، ثانيًا، تم حل مسألة المصاريف التي يتحملها المساهم ، ثالثًا ، عدم الوفاء بالالتزام يهدد بدفع غرامة. يمكن أن يؤدي عدم وجود مثل هذه الأحكام في العقد إلى تأخير كبير في عملية تسجيل ملكية الشقة.
