И оценку возможностей использования земельных участков (ППТ)
, которые необходимы для последующего выпуска ГПЗУ / ППТ с максимальными технико-экономическими показателями в части:
- увеличения допустимой высотности;
- увеличения плотности застройки;
- изменения функционального назначение (на многофункциональную или жилую зону);
- изменения вида разрешенного использования (на жилье, апарт-отели, гостиницы,
офисы, ТРЦ, МФК, ДД);
- вывода земельных участков из особо охраняемых природных комплексов;
- устранения иных имеющихся обременений.
Портфель услуг, предоставляемых компанией «УКС «ЛАРЖ» включает:
1. Разработку бизнес-планов, технико-экономических обоснований и расчет финансово-экономических моделей наиболее эффективного использования земельных участков, с учетом всех обременений, выявляемых на этапе проведения АИС-анализа .
2. Решение вопросов по устранению обременений, имеющихся на земельном участке (внесение в Генплан развития Москвы до 2025 года, включение в отраслевые и территориальные схемы Москвы, согласования прохождения проектируемых дорог, в т.ч. хорд, вынос опор ЛЭП).
3. Разработка и согласование проектов планировки территории (ППТ) с акцентом на выявление конкурентных преимуществ территории, максимизацию коммерческой составляющей. При подготовке разрабатываются предложения по нескольким вариантам использования градостроительного потенциала территории.
4. Сопровождение изменения, выпуск нового ГПЗУ с требуемым функционалом и желаемыми ТЭПами.
5. Перепрофилирование промышленных территорий в Технологические и Индустриальные парки с присовением предприятию статуса управляющей организации и снятием обременения по запрету нового строительства и реконструкции.
6. Проведение конкурсов на выбор: проектного института, (специализирующегося на выбранном типе недвижимости), технического заказчика, генеральной подрядной организации.
7. Структурирование сделок по привлечению заемных средств для реализации проектов через SPV-компании с применением схем проектного финансирования.
8. Подбор Инвесторов на реализацию инвестиционных проектов.
9. Организация сопровождения согласовательных мероприятий с ответственными органами исполнительной власти Правительства Москвы.
| № п/п | Наименование работы | % | Цена,
тыс. руб. |
Срок,
рабоч. дней |
| 1. | Разработка бизнес-плана, технико-экономического обоснования и расчет финансово-экономической модели | - | 500 | 15 |
| 2. | Выявление обременений (АИС-анализ ) | - | 360 | 15 |
| 3. | Разработка эскиза архитектурно-градостроительных решений (АГР ) | - | от 1 200 | 15 |
| 4. | Согласование и выпуск Предпроектной проработки и градостроительного обоснования по изменению вида разрешенного использования (ВРИ), функционального назначения и размещению Объектов | - |
от 12 000 от 34 000 |
до 320 |
| 5. | ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) | - |
от 35 000 |
до 180 |
| 6. | Комплексное сопровождение ВСЕХ этапов по выпуску ППТ
(проект планировки территории) |
- |
от 70 000 |
до 560 |
| 7. | Структурирование сделок по привлечению заемных средств для реализации проектов через SPV-компании, организация поектных компаний для подготовки и проведения Конкурсов |
от 15% | - | от 60 |
| 8. | Мероприятия по увеличению ТЭПов проектируемого объекта | - | от 3 000 | от 20 |
| 9. | Подготовка документов и согласование с ответственными исполнителями органов исполнительной власти г.Москвы предоставления земельных участков для реализации масштабных инвестиционных проектов | - | 2 000 за га | 40 |
| 10. | Изменение видов разрешенного использования земельного участка | индивидуально | от 90 | |
Генплан
СТРАТЕГИИ АРХИТЕКТУРНО-ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИИ РЯЗАНОВСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ
1. Существующее положение
2. Точки роста
3. Ландшафтная стратегия
4. Стратегия центров притяжения
5. Стратегия транспорта
6. Стратегия общественных пространств
7. Стратегия вновь формируемых экономических центров
8. Архитектурно градостроительная концепция и стратегия смешанного использования
9. Ориентировочные технико-экономические показатели. Баланс территорий
СУЩЕСТВУЮЩЕЕ ПОЛОЖЕНИЕ
Территория поселения Рязановское расположена в юго-восточной части Новомосковского административного округа города Москвы на границе с Подольским муниципальным районом Московской области.
С севера граничит с муниципальным районом Бутово ЮЗАО города Москвы, к востоку расположен город Щербинка, к востоку и югу от проектируемой территории расположен городской округ Подольск Московской области, сельское поселение Дубровицкое Подольского района. С запада и северо-запада поселение граничит с Десеновским и Воскресенским поселениями Новомосковского административного округа.
В настоящее время на территории расположено 19 населенных пунктов. 4 из них - городского типа. Наиболее плотные жилые образования: пос. 1-го мая и пос. Знамя октября, пос. Ерино, Остафьево, а также новый микрорайон Родники. Остальные населенные пункты сельского типа с преимущественно индивидуальной жилой застройкой. Также на территории расположен ряд садоводческих дачных товариществ, не предполагающих постоянного проживания.
На данный момент поселение представляет собой слабо урбанизированную незастроенную территорию. Планировочно территория не упорядочена. Индивидуальная жилая застройка расположена хаотично, а планировочный каркас в настоящее время не развит.
Через территорию района несколько раз меняя направления своего русла и формируя основной природно-экологический каркас протекает река Десна.
Производственной-хозяйственный комплекс представлен перечнем предприятий производственного и общественного назначения, разбросанных практически по всей территории поселения. В восточной части поселения, вблизи железной дороги, сформирована производственная зона.
Исторически сложилось, что градостроительное развитие получила восточная часть поселения, тяготеющая к существующему транспортному каркасу.
Со всех сторон света рассматриваемый участок ограничен естественными природными и инженерными сооружениями, формирующими четкие естественные границы поселения. С восточной стороны естественным барьером служит Варшавское шоссе и железнодорожная линия проходящая вдоль него, по западной границе территории в ближайшее время предусмотрено строительство новой транспортной магистрали. На севере участок ограничивает взлётно-посадочная полоса и сооружения аэропорта Астафьево, на юге - изгиб речной долины за которым расположен крупный лесной массив. Таким образом можно говорить о четко выделенной обособленной территории требующей развития собственных многофункциональных центров.
С другой стороны, включенное в 2010 году в территорию г. Москвы, поселение является деурбанизированным «провалом» в новой городской ткани формируемого мегаполиса. Поэтому в задачу создания архитектурно-градостроительной концепции входит ликвидация градостроительного «провала» при необходимости сохранения сложившейся природно-экологической среды данного района. Необходимо разработать стратегию пространственного развития данного района как единого составляющего целостного образования г. Москва.
Создание единой детально разработанной архитектурно-градостроительной стратегии позволить не только улучшить качество среды и жизни, но и послужит разрешению целого ряда социальных проблем.
ТОЧКИ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО РОСТА.
Основой успешного развития является определения точек роста, развития будущего города. Именно в формирование локальных центров - драйверов роста, объединенных в единую комплексную организацию рабочих мест, отвечающих требованиям стратегического развития Москвы и необходимых для городского хозяйства, содержится потенциал развития территории.
На любой территории городской агломерации можно выделить следующие точки роста:
Природный каркас
Территории объектов культурного наследия
Транспортный каркас
Вновь формируемые экономические центры
1. Развитие территории вокруг природного каркаса позволит создать комфортную среду для жизни и работы за счет соседства с благоустроенной зоной рекреации, в которой будут предусмотрены различные виды всесезонных активностей. Таким образом не только создаются новые рекреационные зоны, но и растет стоимость прилегающих земель.
2. Необходимо развивать территории вокруг центров притяжения расположенных на данной территории, к ним можно отнести памятники архитектуры, городские архитектурные ансамбли, градообразовательные объекты культуры, спорта, здравоохранения, создавая для их окружения качественную городскую среду, развивая улицы как общественные пространства, с активным первым уровнем зданий. Все это способствует формированию бренда территории, и в конечном итоге позволит привлечь туристов и выразится в дополнительных доходах в бюджет.
3. Территории вдоль транспортного каркаса представляют собой зоны отчуждения, трудно преодолимые и разрезающие город на обособленные части. Рядом с транспортным каркасом необходимо располагать общественно-деловые узлы, формировать удобные ТПУ и уплотнять жилые территории. Наличие ТПУ в пешеходной доступности от жилых районов сделает приоритетным перемещение жителей на общественном транспорте, тем самым снизив нагрузку на УДС
4. Вновь образуемые экономические центры в местах, отдаленных от развитого природного культурного и транспортного каркаса, позволят насытить жизнью функционально обедненную территорию, тем самым увеличив стоимость прилегающих к ней земель и в итоге сформировав единую однородную в экономическом и функциональном смысле ткань города.
СТРАТЕГИЯ ЛАНШАФТА И ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ
Прилегающая к жилой застройке территория должна обеспечивать комфортное существование человека.
Концепцией предполагается выделение нескольких уровней рекреации.
В качестве самого первого общего для всего поселения уровня выступает речная долина. Долина реки Десна, протекающей по данной территории, обладает колоссальным природно-рекреационным потенциалом, на базе которого должна быть сформирована будущая застройка. Удобное расположение в центре района делает ее привлекательной с точки зрения рекреационного использования.
При формировании стратегии необходимо придерживаться принципа, что река должна быть доступная везде и для всех . «Зеленая река» - становится экологическим коридором поселения. Благоустройство ее долины позволит связать единым парковым пространством все разрозненные части территории. На берегах реки возникнут разнообразные точки активности, появятся новые пешеходные маршруты и велодорожки.
Основная идея застройки прибрежных территорий - принцип раскрытия фасадов на реку . А также понижение плотности застройки к реке .
Для преобразования речной долины из естественного разделительного барьера в связующее звено между территориями поселения, необходимо формировать развитую рекреационную инфраструктуру и, определив основные направления будущих пешеходных потоков, создать в этих местах пешеходные связи (мосты).
Рекреационная связь между планировочными центрами новой застройки и долиной осуществляется за счет - зеленых клиньев . Таким образом, путем проникновения в самое сердце урбанизированных центров экологически обогащенной рекреации, повышается качество городской среды в сильно урбанизированных районах.
С юга территория поселения окружена значительным лесным массивом, связь с которым осуществляется посредством пешеходных бульваров, идущих к центру планировочных районов.
Районные улицы кварталов, граничащих с зелеными массивами, всегда располагаются во второй линии застройки , не создавая искусственного барьера между жилыми домами и рекреацией.
Существующие Зеленые массивы, занимающие около 20% территории поселения, предполагается превратить в благоустроенные парки. Также в северо-западной части поселения концепцией предусмотрено создание рекреационно-развлекательной зоны тематического парка «Живая история».
В границах квартала, расположен благоустроенный зеленый сквер. Образуемые улицы предполагаю наличие обширного озеленения.
СТРАТЕГИЯ ЦЕНТРОВ ПРИТЯЖЕНИЯ ТЕРРИТОРИИ.
В качестве существующих точек роста необходимо развивать центры притяжения расположенных на данной территории, к ним можно отнести памятники архитектуры, городские архитектурные ансамбли, градообразовательные объекты культуры, спорта, здравоохранения, создавая для их окружения качественную городскую среду, развивая улицы как общественные пространства, с активным первым уровнем зданий. Все это способствует формированию бренда территории, и в конечном итоге позволит привлечь туристов и выразится в дополнительных доходах в бюджет.
Стратегией предполагается реконструкция и поддержание основных ключевых объектов поселения, а также формирование туристических маршрутов на их базе.
Основные существующие центры притяжения территории:
01. Музей-усадьба «ОСТАФЬЕВО» - «РусскийПАРНАС» - памятник архитектуры и садово-паркового искусства к. XVIII-XIXвв.
02. Храм Святой Троицы в с. Остафьево к. XVIIIв.
03. Храм Покрова Пресвятой Богородицы в д.Ерино XVIIв.
04. Храм в честь иконы Божьей Матери «ЗНАМЕНИЕ» в с. Дубровицы XVIIв.
05. Усадьба ПЛЕЩЕЕВО XIV в. с. Плещееево
06. Суконная Фабрика Ляпуновых XIXв.
08. Аэропорт «ОСТАФЬЕВО» ОАО Газпромавиа.
09. Всероссийская здравница «Санаторий Ерино» -многопрофильное лечебное учреждение, построенный для работников Атомной энергетики.
10. Святой источник великомученицы Параскевы Пятницы
11. ГНУ ВНИИЖ «Россельхозакадемии»
12. Спортивный клуб «Богатырь»
13. Детская школа искусств «ДАР»
14. Детская школа искусств «Дети синей птицы»
15. Стадион «ПОДОЛЬЕ» на 3000 мест.
16. База Футбольного Клуба «ВИТЯЗЬ»
СТРАТЕГИЯ ТРАНСПОРТА
В основе транспортной стратегии заложены принципы связности городской среды и транспортной доступности. Наличие развитого общественного городского транспорта, в том числе скоростного, велосипедного и других видов формирует комфортную городскую среду. Транспортно-коммуникационная система связывает проектируемые локальные центры в единую систему, тем самым повышает эффективность использования территории. Опираясь на элементы транспортной стратегии:
Иерархия улично-дорожной сети. По восточной и западной границам территории проходят скоростные дороги федерального значения Варшавское шоссе и вновь строящаяся магистраль (название), связывающие территорию поселения с центром Москвы.
В качестве скоростной дороги районного значения запланирована радиальная транспортная артерия, идущая поперек участка с востока на запад (назвать).
Также основные планировочные районы Рязановского поселения объединяет вновь образуемое зеленое кольцо городских улиц , позволяющее кратчайшим образом осуществить связь между участками поселения.
Для более глубокой интеграции общественного транспорта в ткань городской застройки вводится дополнительное «бульварное кольцо», соединяющее вторым кольцевым уровнем все самые отдаленные участки поселения. Таким образом плотность улично-дорожной сети равномерно распределена по всей территории, что обеспечивает каждому жителю района доступ к остановкам общественного транспорта не больше 5 мин из любой точки поселения.
В районных улицах акцент делается на пешеходную инфраструктуру и удобство общественного транспорта, а также развитие озеленения. На них также разрешена парковка автомобилей.
Проектируемые пешеходные улицы являются объектом основных туристических и торгово-праздничных маршрутов, связывающих речную долину и функциональные центры районов.
По восточному периметру вдоль Варшавского шоссе проходит линия железной дороги . По западному периметру поселения проектом развития территорий Новой Москвы предусмотрено строительство линии скоростного трамвая . Внутри поселения обычный трамвай перехватывает жителей в пересадочном пункте ТПУ «Рязановское» с электрички на северо-востоке и в ТПУ «Андреевское» со скоростного трамвая на западе, и развозит во все точки поселения посредством трамвайного кольца, которое проходит параллельно с основным автомобильным кольцом.
Одна из важнейших задач - решение проблем парковок . Вдоль уличных тротуаров на городских и районных улицах парковка должна быть максимально встроена в городской ландшафт, с акцентом на подземные паркинги при проектировании кварталов. Необходимо произвести четкое разграничение где парковка разрешена, а где запрещена. Жесткие нормы и правила автостоянки обеспечивают грамотное использование улично-дорожной сети.
Профили улиц необходимо предусмотреть широкими для размещения на них удобных пешеходных маршрутов и велодорожек, зеленых насаждений и карманов для парковок. Улично-дорожную сеть необходимо проектировать не только на нормативы, принятые в РФ, но и отталкиваться от европейских подходов к формированию общественных пространств улицы (Urban street desing guide , NACTO national association of city transportation official)
За счет многослойного разветвлённого улично-дорожного каркаса обеспечивается покрытие всей территории поселения удобной сетью общественного транспорта , таким образом, что перемещение от жилого дома до остановки не должно превышать 5-10 минут. Также для удобства использования общественного транспорта необходимо предусматривать следующие мероприятия: Кроме автобусного парка поддерживать разнообразие общественного транспорта в виде трамвая, троллейбуса. Закупать только современные комфортные виды общественного транспорта, использовать только низкозольные трамваи для удобства пользования маломобильными группами населения. Ввести запрет на использование микроавтобусов, перегружающих УДС. При проектировании изначально предусматривать выделенные полосы для автобусов и стараться ликвидировать заездные карманы остановочных пунктов. Устраивать выделенные «зеленые» отводы для трамваев с минимальным количеством пересечений с другими видами транспорта.
Пространство районных улиц должно быть сориентировано на пешеходов и их потребности. Необходимо создать высококачественную пешеходную инфраструктуру со множеством зеленых насаждений, имеющую хорошее освещение в ночное время суток. Перекрестки нужно проектировать с учетом интересов всех групп пользователей таких как пешеходы, велосипеды , общественный транспорт и автомобили. Также необходимо организовать пешеходные пути через реку, создать вело парковки на транспортных узлах и в местах пешеходной активности и пешеходно-велосипедные маршруты вдоль всей реки. При этом необходимо обеспечить безопасную пешеходную инфраструктуру для маломобильных групп населения .
СТРАТЕГИЯ ОБЩЕСТВЕННЫХ ПРОСТРАНСТВ
Общественные пространства, наряду с знаковыми постройками, играют важную роль в структурировании и организации городской среды. В том числе, с их помощью в общей пространственной структуре города выделяется положение центра и периферии.
Хорошо благоустроенные площади, обустроенные набережные, центральные парки, бульвары и улицы являются маркерами в городской среде, точками концентрации городских активностей, излюбленными местами прогулок и отдыха горожан.
Стратегия предполагает создание целостной общественной среды новых городских центров, представленных основными (рекреационная зона реки Десна, площади, бульвары) и второстепенными (улицы, скверы, дворовые территории) структурными элементами.
Пространственная связь различных структурных элементов центров поселения осуществляется по нескольким направлениям - благоустроенной набережной реки Десна; лучам зеленых клиньев, несущим экологически очищенную среду от речной долины к новым экономическим центрам поселения; оси главного пешеходного бульвара, объединяющего два крупнейших экономических центра запада и востока поселения благоустроенной пешеходной связью. А также второстепенные бульвары, склеивающие во всех направлениях ткань городской. Вместе с сетью улиц, устраиваемых с учетом новых профилей они формируют единую, проницаемую, благоустроенную среду.
Зона рекреации реки. Стратегия пространственного развития города предполагает устройство полноценной современной рекреационной территории, разделенной на несколько участков в соответствии с функциональным насыщением прилегающей застройки. В рамках концепции благоустройства прибрежной территории планируется создать следующие локации: зоны активного отдыха, пеших и велосипедных прогулок; прибрежные парковые зоны с благоустроенными набережными и выходами к воде.
Парки. Концепцией создания новых парков и реорганизацией существующих зеленых массивов предусмотрено устройство велосипедных и пешеходных дорожек. Приоритетной задачей является сохранение существующего природного ландшафта и озеленения.
Площади. Создание общегородских площадей в создаваемых функциональных центрах поселения предусматривает создание зоны общегородских мероприятий, ярмарок, пространства для повседневной жизни горожан с кафе и торговыми галереями, памятниками уличного и ландшафтного искусства; создание удобных транспортно-пересадочных узлов.
Типовой квартал. Концептуальное решение дворовых территорий подразумевает разделение пространства на три равные части, полностью занимающие площадь двора: зону спокойного отдыха, детскую и игровую площадки. По контуру их огибает проезд для доступа пожарной магазины образую пешеходное кольцо для прогулок. Внутренне пространство полностью освобождается от личного автотранспорта. Концептуальное решение предполагает наличие развитого первого уровня застройки квартала, где располагается здания кафе, банка поликлиники детского сада, магазин.
Именно озеленение и благоустройство общественных пространств определяют уровни вовлеченности жителей в общественную жизнь района. Ясное разделение территории рекреации на зоны: Детская зона - Спортивная зона - Зона для Старшего поколения обеспечивает комфортное времяпрепровождение для всех возрастных категорий. Каждый уголок земли изначально продуманный с точки зрения ландшафтного дизайна, исключает образование заброшенных пустырей и мест скопления маргинально настроенных людей.
Создание хорошо организованной системы общественных пространств будет способствовать развитию связей между различными частями поселения, улучшению экологической ситуации и рекреационных качеств. Общественные пространства должны стать удобными для разных видов использования и одинаково хорошо функционировать в любое время года, а также вносить положительный вклад в формирование идентичности местности.
СТРАТЕГИЯ ВНОВЬ ФОРМИРУЕМЫХ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ЦЕНТРОВ
Для создания полноценной полицентрической модели территории и организации многофункциональных центров занятости концепцией подразумевается создание вновь формируемых точек экономического роста.
Рекреационно-развлекательная зона. Тематический парк «Живая история»
Проектируемая территория расположена на естественных склонах реки Десна, в разумной доступности от центра Москвы. Современный тематический парк с этнографическим и историческим содержанием создаст уникальное сочетание развлечений, культурно-образовательных и рекреационно-оздоровительных мероприятий. Тематический парк «Живая история» будет включать в себя уникальные ландшафтные рекреационные территории и общественный пешеходный променад, этнографическую деревню с ремесленным центром, биопарк и спортивный парк, развлекательно обучающий тематический парк с театральными шоу и историческими реконструкциями, высокотехнологичными аттракционами и интерактивными обучающими технологиями.
Культурно-туристическая зона. Предпосылками создания зоны служат расположенные на территории Рязановского поселения памятники культуры и архитектурного наследия XIV-XVIII веков, имеющие высокую историческую ценность, заслуживающее внимание у большого количества туристов.
Спортивно-тренировочные базы. Предпосылками создания спортивных баз служит сложившаяся природно-рекреационная территория. Развитие и поддержка спорта, здорового образа жизни, разнообразия досуга входит в характеристики конкурентоспособности города, и призваны повысить уровень качества жизни.
Научно-технические базы. В рамках концепции предполагается создание инфраструктуры для развития высокотехнологичных и наукоёмких производств - технопарков, для создания производств высокотехнологичной продукции: электроника и её компонентные базы, электротехнике, электронного и точного машиностроения, робототехники. Рассматриваемая территория граничит с ж/д артерией, что в свою очередь является неотъемлемым преимуществом.
Технополис, it-кластер
Рынок IT один из самых растущих в мире. На фоне развивающегося рынка и отстающей автоматизации крупных промышленных компаний, Российский рынок автоматизации имеет большой потенциал роста. Примыкающий с юга территории поселения, город Подольск, является одним из самых крупных промышленных городов Московской области. Концепцией предполагается создание инфраструктурной базы для высококвалифицированных кадров в этой области с целью созданий технологий и разработок мирового уровня.
Санаторно-оздоровительная зона
Рассматриваемая зона представляет собой природно-рекреационную территорию, окруженная крупными лесными массивами в долине р. Десна, на территории которой расположена существующая здравница санаторий «Ерино» - многопрофильное лечебное учреждение и источник минеральной воды. В основу концепции заложена реновация существующего санатория с созданием крупной санаторно-оздоровительной зоны с предоставлением высокотехнологичных медицинских услуг.
На севере расположен крупнейшее предприятие поселения - аэропорт Остафьево, а также объект культурного наследия федерального значения усадьба Остафьево, определяющая параметры развития территории вокруг себя, поэтому в северной части поселения проектом в основном предусматривается развитие и создание центров культурного, досугового назначения и приаэропортной территории. Восточный планировочный район наиболее обеспечен в транспортном отношении.
В восточной части получает развитие существующая производственно-коммунальная зона, создаются центры науки, образования, социального обслуживания населения и торговли. Здесь проходит железнодорожная ветка Курского направления МЖД, существуют выходы на внешнюю транспортную сеть - Варшавское шоссе.
Южный район наиболее озеленен. Тут расположены объекты рекреационного и спортивного назначения санаторий «Ерино» и стадион «Подолье». Южная часть территории предусматривает развитие природных, медико-реабилитационных центров, спорта и отдыха населения.
Западный район является самым слабоурбанизированым районом поселения. Учитывая перспективное развитие транспортного каркаса Новомосковского административного округа города Москвы, а именно мероприятия по строительству автодороги на аэропорт Остафьево, включённого в адресную инвестиционную программу Правительства Москвы, а также наличия в большинстве своем равнинной безлесой территории сельскохозяйственных земель район имеет высокий потенциал в части перспективного освоения. В соответствии с концепцией западная часть выбрана в качестве наиболее крупного центра и жилого образования, здесь размещаются многофункциональные общественно-деловые центры, крупноформатные торговые комплексы продовольственных и непродовольственных товаров, учебные кластеры, объекты уличной торговли. Здесь же сосредоточены основной культурный и научные центры поселения. Центральный парк является основной зеленой артерией, несущей экологически обогащенную среду от речной долины непосредственно к самому центру района и распределяющий ее по зеленым капиллярам бульваров, пронизывающих жилую застройку.
СТРАТЕГИЯ СМЕШАННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Районы, тяготеющие к центру, будут иметь выраженный многофункциональный характер за счет размещения офисов, ресторанов, объектов культуры. Остальные жилые районы включают в себя, в основном объекты социальной инфраструктуры: школы, д/с, поликлиники, библиотеки и объекты торговли местного значения.
Создание новых центров и общий принцип полицентричности нового городского образования позволит сократит количество необходимых передвижений по городу, и сократит их дальность, что подтолкнет жителей чаще передвигаться пешком. Увеличение пешеходных перемещений по городу будет способствовать формированию и поддержанию комфортных условий, и оживленных общественный пространств - улиц.
Объекты социальной инфраструктуры. Формирование современной инфраструктуры, отвечающей отраслевым приоритетам развития Москвы. Дальнейшее планомерное развитие территории должно иметь целью: создание новых современных рабочих мест на территории поселения; диверсификацию предложения рабочих мест на территории поселения как по отраслям деятельности, так и по предприятиям; увеличение уровня доходов работников и, как следствие, повышение уровня жизни жителей поселения в целом.
Для обеспечения жилых территорий объектами социальной инфраструктуры предполагается строительство новых образовательных учреждений. Радиус доступности для школ составляет 500 м, для детских дошкольных учреждений - 300 м. детские сады предполагаются как отдельно стоящими, так и встроено-пристроенными. Всего на территории возводится порядка 40 новых детских садов и 20 школ. Все предлагаемые образовательные учреждения имеют собственную территорию с игровыми и спортивными площадками, интегрированную в структуру проектного квартала. Необходимо предусмотреть повышение качества территории существующих школ и д/с за счет реорганизации и благоустройства.
Стратегией предусмотрено устройство в первых этажах жилых домов нежилых помещений, в которых предполагается размещение объектов социальной инфраструктуры, аптек. Библиотек, предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания местного значения. Также на территории поселения предусмотрено несколько зон спортивного отдыха рассчитанных на всесезонное использование.
АРХИТЕКТУРНО ГРАДОСТРОИТЕЛЬНАЯ КОНЦЕПЦИЯ
В центральной части поселения Рязановское протекает река Десна, разделяющая территорию на четыре планировочных района. Можно четко выделить северный, восточный, южный и западный район, каждый из которых обладает своими уникальными характеристиками. В каждом из районов, организуются центры градостроительного развития различного назначения.
В качестве основных принципов при формировании градостроительной концепции можно выделить следующие:
Полицентризм и многофункциональность. Проектируемая территория не имеет единого, четко выраженного центра. В структуре поселения выделены 4 планировочных района, каждый из которых имеет самостоятельный развитый центр, включающий весь спектр необходимых функций для проживания людей. На территории районов присутствуют несколько второстепенных подцентров, а также общественная и жилая зоны плотно переплетены между собой, что позволяет обеспечить жителей всей необходимой социальной инфраструктурой в шаговой доступности.
Определение четких границ и функциональных центров застраиваемой территории.
Застраиваемая территория занимает не весь участок планировочного района, а имеет выделенные границы, образуя своеобразные «бублики». Между застроенными «бубликами» имеются рекреационные паузы. С одной из сторон каждый из «бубликов» имеет четко выраженное углубление в проекте именуемое как «зеленый клин». Все бублики обращены стороной с углублением к речной долине. Посредством «зеленого клина» экологически обогащенная среда речной долины проникает вглубь застройки к функциональному центру района. Плотность застройки внутри «бублика» увеличивается от его границ к функциональному центру. Уплотнение жилой застройки позволяет выделить более крупные рекреационные территории для создания парков скверов и зеленых массивов. Расположение функционального центра выбрано или на пересечении основных магистралей района или в образованном культурно-пешеходном центре района.
Проницаемость территории, зеленый коридор.
Речная долина является главной «зеленой артерией» поселения, связывающая большинство его районов.
Зеленые клинья, устремляющиеся от речной долины в глубь застройки, выступают второстепенными зелеными артериями, несущими экологически обогащенную среду от речной долины непосредственно к самому центру района и распределяющий ее по зеленым капиллярам бульваров, пронизывающих жилую застройку, черпающих из многочисленных парков и скверов. Природный каркас поселения имеет внутреннюю взаимосвязь между своими элементами, что позволяет создать единую велосипедно-прогулочную рекреационную инфраструктуру для досуга и отдыха населения. Также характерной особенностью концепции является прохождение дорог внутри квартальной застройки во второй линии от леса, таким образом, чтобы не создавая искусственного барьера между жилыми домами и рекреацией.
Квартальная застройка. Принципы квартальной застройки позволят вывести качество городской среды на новый современный уровень. Периметр квартала обеспечивает ясные границы между частным пространством, принадлежащим жителям квартала и улицей. Таким образом, в среде обитания человека возникает дополнительная зона комфорта: Квартира - Внутренний двор - Улица.
Разделение приватного и общественного пространства формирует дворы и минисообщества внутри района, стимулирует социальные контакты и обеспечивает безопасность общегородской транспортной инфраструктуры. При строительстве зданий первые этажи отводятся под общественные функции, тем самым городские улицы, бульвары и набережные становятся полноценной, социально-активной частью города. Квартальная сетка создает большой потенциал для развития общегородской транспортной инфраструктуры. Высокие технико-экономические показатели достигаются увеличением качества жилья и придомового пространства. Наполнение первого уровня функциями, работающими 24 часа в сутки, стимулирует социальную активность и обеспечивает дополнительную безопасность. Также для Маломобильных групп населения предусмотрена "без барьерная пешеходная среда", а по периметру квартала необходимо заложить пространство для велодорожек.
Парковки вне дворов. Необходимое количество машиномест располагается вне участка квартала: по его периметру, а также в подземных паркингах. Данное решение снижает уровень токсичных отходов внутри кварталов и дает возможность эффективного использования и социального контроля пространства. Многоэтажные паркинги на въездах территории застройки позволят отсечь большое количество машин от проникновения в жилую зону.
Высотность. Высотностьзастройки колеблется от 2-12 этажей в зависимости от расположения объекта по отношению к функциональному центру и периферии квартала. Большее количество домов в центре района имеет этажность от 6-12 этажей, но сама застройка при этом более плотная. В акцентных местах застройки, таких как пересечение основных улиц, их завершения, на площадях и скверах могут возникать отдельно стоящие высотные здания высотой до 16 этажей. Также при формировании этажности застройки необходимо учитывать бассейн видимости достопримечательных объектов. Соотношение высот и расстояние между домами сохраняет человеческий масштаб, создавая тем самым, комфортную городскую среду - улицы, бульвары, дворы.
Современные жилые дома. Размер квартала основан на существующей традиции прилегающих территорий, необходимой инсоляции и гармоничности восприятия общего вида с уровня восприятия его человеком. Качественно новый архитектурный облик города, разнообразие фасадов и разная высота секций внутри квартала позволяет избежать монотонности типовых жилых массивов.Разнообразное цветовое решение фасадов позволяет проще ориентироваться жителям внутри жилой.
Стадийность и развитие. Реализация проекта поделена на этапы. Расширение массива застройки с учетом стратегии развития на короткий, средний и долгий периоды обеспечит плавное развитие, которое будет наиболее комфортным для местных жителей. Также с каждым годом застройщики совершенствуют свои предложения в плане улучшения качества услуг и проектных решений, поэтому сейчас необходимо заложить такое качество, чтобы оно было конкурентоспособным на момент реализации проекта, т.е. через 3-5 лет.
ОРИЕНТИРОВОЧНЫЕ ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ
жилой фонд 9914,4 тыс. кв.м.
нежилой фонд 2615,0 тыс. кв.м.
места приложения труда 97,2 тыс. раб. мест
население 247,86 тыс. чел.
Любой крупный город, к числу которых можно отнести и Санкт-Петербург, является высокоурбанизированной быстро развивающейся средой. Для успешного социально-экономического развития очень важен процесс планирования обновления сложившейся городской застройки, а также одновременное сохранение существующей исторической застройки (актуально для городов с богатой историей). На практике данный вопрос затрагивает социальные интересы миллионов жителей города, финансовых и хозяйственных инвесторов, а также органов власти.
Основные функции города, в которых выражается его пространственная организация, - обеспечение населения работой, жилищем, а также рекреационная функция. Градостроители призваны оптимально соединить эти функции в единое целое. Градостроительное управление крупным городом относится прежде всего к компетенции органов государственной и муниципальной власти как публичных институтов. Органы государственной власти при этом осуществляют административно-правовое регулирование процессов реализации архитектурно-градостроительных проектов. Перед органами власти стоят задачи по комплексному пространственному анализу городской среды, экономической структуры, транспортной и социальной инфраструктуры. Результаты такого анализа должны учитываться при стратегическом и пространственном планировании городского развития.
Исторически регламентирование застройки города стало темой первых европейских градостроительных концепций еще в начале XX в. Так появилась доктрина Международных конгрессов современной архитектуры (CIAM) в 1933 г. согласно которой городское планирование должно базироваться на удовлетворении потребностей человека в жилье, работе, транспорте и физическом и духовном развитии. После Второй мировой войны ориентация была на обеспечение надлежащих жилищных условий населению, но спустя время пришло требование эффективности вложения капитала. Еще одно направление в планировании городского пространства - многофункциональная и мелкоячеистая застройка районов с сохранением исторических зданий.
Основными чертами современных городов являются:
Концентрация значительной части населения на небольшой территории;
Особая специфика архитектурно-планировочной среды (например, комплексность);
Город - политико-административный центр прилегающих территорий (вне зависимости от размера города он притягивает к себе ресурсы, если город является центром региона, то в нем располагаются органы управления регионом).
Рациональное управление территорией крупного города является невозможным без постоянного совершенствования процесса реконструкции. При этом важен принцип комплексности реконструктивно-строительных преобразований, который включает в себя:
Рациональный выбор объекта преобразования;
Объединение реконструктивных мероприятий по объектам жилого социально-культурного назначения;
Одновременное проведение реконструкции жилых и нежилых помещений одного здания.
Правовое градорегулирование (или градорегулирование) представляет собой регулирование градостроительной деятельности, то есть деятельности по развитию территорий (городов и иных населенных пунктов) в виде:
Территориального планирования;
Градостроительного зонирования;
Планировки территории;
Архитектурно-строительного проектирования;
Строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.
Сам процесс регулирования есть внешняя деятельность (с элементами контроля) регулирующего субъекта в отношении регулируемого объекта. Это является одной из функций публичной власти по отношению к частным лицам. Регулированию подлежит:
Градостроительная деятельность частных лиц - со стороны органов власти, а также со стороны других частных лиц, которые через публичные слушания воздействуют на позицию органов власти;
Градостроительная деятельность органов власти - со стороны других органов власти, а также со стороны граждан, правообладателей недвижимости, которые через публичные слушания воздействуют на позицию органов власти.
При исследовании вопроса государственного управления градостроительным развитием города возникает необходимость обозначить, что такое градостроительная политика города. Она изучает следующие вопросы:
Экономическую базу города, прогнозирование его развития, экономического роста или замедления темпов развития;
Инженерно-экономические основы градостроительного проектирования и реконструкции;
Методы оценки эффективности градостроительных решений, в том числе проектов реконструкции;
Эффективность городского землепользования.
Как отмечает А.Н. Асаул, направления градостроительной политики Санкт-Петербурга в рамках реконструкции и реставрации культурного наследия можно обозначить так:
1) ликвидация аварийного состояния памятников;
2) сочетание доходности с культурно-познавательной функцией исторических зданий;
3) создание новых музеев, выставочных залов;
4) правовое, организационное и информационное обеспечение инвестиционного процесса;
5) расширение границ списка разрешенных к приватизации объектов
6) совершенствование системы управления в области охраны наследия.
Для России характерно существование двух относительно самостоятельных подсистем планирования: планирования социально-экономического развития и градостроительного развития территории. Но зачастую решения документов социально-экономического планирования не имеют строгой привязки к пространственным характеристикам процесса. Для зарубежной практики характерно, что не существует четкого разделения между этими двумя подсистемами планирования.
Рыночные отношения оказывают важное влияние как на градостроительное развитие города в целом, так и на отдельные процессы реконструкции внутри него. Структурно-функциональное наполнение экономических секторов оказывает влияние на процессы градостроительного развития территории и предопределяет новые принципы использования и застройки территории. Например, профиль промышленных предприятий, особенности технологических процессов, размещение объектов промышленного производства предопределяют стратегию расселения. В индустриальной системе основные сферы, влияющие на механизмы градообразования, это - производство, потребление и обмен.
Постиндустриальное общество на первый план выдвигает третичный (сфера услуг - транспорт, связь, торговля, туризм, здравоохранение) и четвертичный (научные исследования и разработки) сектора экономики. Благодаря высокой инвестиционной отдаче от их функционирования, привлечению большого потока потребителей происходят качественные структурные изменения в сложившемся функциональном зонировании территории, активизация инвестиционно-градостроительной деятельности, прежде всего в форме реконструктивных мероприятий. В условиях конкуренции предприятия показывают разные финансовые результаты, и соответственно могут претендовать на разные по привлекательности использования территории города. В то же время предприятия первичного и вторичного сектора экономики (добыча и переработка сырья и промышленное производство) понемногу теряют свое экономическое значение и смещаются на периферию города. Еще одной тенденцией, которая влияет на пространственное развитие города, являются социальные изменения в сфере потребления, образе жизни горожан и системе их ценностей. Это стимулирует активное развитие индустрии развлечений. Она становится привлекательной для инвестирования, строительства и реконструкции.
В целом можно отметить, что территория города осваивается неравномерно, в зависимости от инвестиционного потенциала её отдельных частей. Наибольшее развитие наблюдается на территориях, способных дать экономический эффект. Органам власти как активным регуляторам данного процесса необходимо использовать специальные технологии управления, чтобы стабилизировать развитие.
Особой частью города является его центр. Он составляет его структурно-функциональную основу. В современных реалиях исторически сложившийся центр российских городов объединяется с деловым центром, который является центром европейских городов. Рыночная экономика, повышает урбанизированность центральных зон, за счет увеличения престижности и стоимости земли и недвижимости в центре. Это в свою очередь приводит, во-первых, к изменению функционального назначения исторических зданий, а во-вторых, к их сносу. Как отмечает О.Г. Иконописцева, к тем современным преобразованиям, которые могут представлять угрозу историческим городам, относятся:
Усиление функциональной нагрузки на центр;
Повышение этажности при строительстве новых объектов;
Утрата исторических памятников, видов и панорам;
Современная стилистика архитектуры;
Возрастающая деловая активность.
Если постепенно убрать часть функций центра (жилую, например), это приведет к функциональным диспропорциям. По мнению Л.Г. Селютиной, многофункциональность застройки - одна из современных тенденций градостроительства. Она появилась в результате организации территорий с центральными функциями (крупные исторические города Европы, реконструкция центральных районов Москвы). Однако этот принцип может быть экономически нерациональным с точки зрения использования территорий, так как «центр» должен приносить повышенный доход. На её взгляд, данное противоречие можно решить с помощью сохранения зданий центра с жилыми функциями, однако совмещение этой функции с нежилыми за счет сдачи в аренду части помещений.
Для проведения градостроительной политики в отношении исторических частей города необходимо понимать важность изучения планировочной структуры города. Как отмечает Д.Б. Веретенников, нужен анализ как предшествующей, так и существующей структуры, чтобы определить, что необходимо реорганизовать. Изучение преемственности градостроительной политики необходимо. Существующие исследования пока ограничиваются проблемами реконструкции и использования ценных элементов города. В большей степени изучаются исторические, композиционные и художественные аспекты, а меньшее внимание уделено преемственности преобразования общепланировочных аспектов города в целом. Это негативно сказывается на градостроительном планировании и прогнозировании развития городов, имеющих историю. Соответственно появляются диспропорции в развитии различных структурных элементов города, не учитывается его функциональная целостность.
Существует даже понятие «консервационизм», объединяющее действия, направленные на исследование, сохранение и рациональное использование исторического наследия. Потребности города растут, соответственно нужно приспосабливать уже существующий облик города. Как отмечает В.Р. Крогиус в книге «Исторические города России как феномен её культурного наследия», в течение десятилетий объектами исследования, сохранения и использования становятся не только отдельные здания и их группы, но и крупные градостроительные комплексы - кварталы, районы, исторические центры и города в целом.
Таким образом, существующие особенности государственного управления градостроительным развитием мегаполиса требуют изменения, чтобы взаимодействовать с тенденциями постиндустриального мира, и одновременно, сохранять историческое наследие города.
Наиболее рационально возможными способами сохранения культурного наследия в условиях быстро развивающегося современного города является их реставрация, а в более сложных случаях (например, близких к аварийным или аварийным) - реконструкция здания, в том числе с изменением функционального назначения.
город управление правовой
